Happy Scribe Logo

Transcript

Proofread by 0 readers
[00:00:00]

Deze podcast is procent expertise vrij en alleen geschikt voor amusement doeleinden. De inhoud mag niet worden beschouwd als financieel advies.

[00:00:09]

Dit is Jong Beleggen, de podcast. Ik wil meer doen en ik ben. In deze aflevering hebben we een chief executive officer aan tafel.

[00:00:17]

Een fantastische CEO van Wereldhaven Matthijs Storm. En wat gaan we met hem hebben over vastgoed? De waarde van analisten op Boriau management?

[00:00:26]

En hoe kijkt een zie naar beleggers en aandeelhouders in zo'n type activistische beleggers?

[00:00:32]

Ja, precies. En we hebben het over winkelcentra.

[00:00:36]

Coolblue en op vragen van luisteraars de sentiment op de beurs? Ja inderdaad. En over de Amsterdamse beurs. En hoe fantastisch we doen in de wereld.

[00:00:44]

Amsterdam is hot. Ja, maar laten we snel beginnen ja. Ja, mooi. Een primeur. Ja, het is meteen storm zit hier naar ons te lachen en wij naar hem. Het is hartstikke gezellig nu al. Je bent de zittende CEO van Wereldhaven. Dat klopt. Ja bedrijf?

[00:01:14]

Ja, in vastgoed. Als ik het heel kort samenvat, mag je straks zomaar nog verder uitleggen. Maar wat me opvalt en dat is misschien ook wel leuk om het te benoemen, aangezien de podcast toch Jong Beleggen heet.

[00:01:25]

Dat je ja, misschien wel de jongste Cirio van Nederland bent. Ik weet het niet hoor, maar je bent eenenveertig. Dat klinkt zo.

[00:01:32]

Ik denk wel dat ik een van de jongste ben. Inderdaad, dat klopt. En dat is ook. Ergens is dat ook wel leuk. Uhm, en ik denk ook als je de mensen in mijn bedrijf zou vragen dat euh ja dan dat ze dat ook wel ervaren. En soms heeft dat zijn zijn postes. Dat je jong bent. Dat ik jong ben. Ha. En dan zijn er misschien niet dichterbij sommige mensen sta en en misschien ook wel soort van de van de nieuwe generatie.

[00:01:52]

Ben jij een andere kant? Ja, ik ik. Ik mis nog de ervaring natuurlijk die een CEO heeft die twintigjaar een bedrijf heeft bestuurd. Dus dat is euh ja, dat is waar mijn mensen mee te doen hebben.

[00:02:03]

Dus je merkt natuurlijk wel een beetje dat ze je niet autoriteit geven die je misschien verdien.

[00:02:08]

Nou, het is ook een beetje de cultuur die je wilt neerzetten. Dat is. Dat is nooit mijn bedoeling geweest om het nou heel gelaagd of veel hiërarchisch te maken. Dus bij wereldhaven was dat al een beetje zo, maar ik denk dat ik dat verder heb voortgezet. Euh, dat wordt een cultuur wel gecreëerd met gewoon korte lijnen. En iedereen durft bij elkaar macht bij elkaar binnenlopen en zeggen wat ie denkt.

[00:02:28]

Jij bent ook eigenlijk een soort CEO toch geweest tenminste.

[00:02:31]

Naja vio, ik vind het altijd een beetje een zwaar woord voor een klein bedrijf, maar gewoon directeur. Ja, een stukje in het Engels zou dat kunnen vertalen als jou, maar dan moet je wel een bedrijf van serieuze omvang hebben. Ja ja.

[00:02:44]

En hoe kom je op dit punt dan met IJsland? Ja, ik, ik ben. Ik heb me enigszins ingelezen. Ik denk niet dat we je hele cv hoeven te bespreken, maar bedrijfseconomie gestudeerd met wat vastgoed vakken.

[00:02:54]

Je moet me wel onderbreken als ik daar hoor, want tot nu toe klopt het allemaal.

[00:02:58]

Uhm. Toen ben je in 2003 bij Kempen Co begonnen als analist van Europese vastgoed aandelen, maar eigenlijk daarvoor nog als aandelenhandel.

[00:03:07]

Maar dat praat ik nooit heel veel over, omdat ik dacht dat was niet helemaal mijn ding. En toen ben ik inderdaad analist geworden.

[00:03:12]

Ja, en daarna Fortisbank. Voor de eerste management positie dan? Ja, naar Londen ben je zelfs geweest. Het financiële centrum van de wereld. Natuurlijk niet meer dan je nu niet meer mag wegwezen toch? Op dat moment denk ik wel ja. Heb je daar ook gewoond? Ik heb daar vijfenhalf jaar gewoond.

[00:03:30]

Ja, dit is natuurlijk wel echt de plek om te zitten als je iets in de financiële sector wil doen.

[00:03:35]

Ja, zeker op die jonge leeftijd is dat hartstikke leuk. Heb je nog niet teveel verplichtingen en dan kun je. Nou ja dan. Dat is de wereldwinkel heel groot, zeg maar.

[00:03:43]

En voor je het weet ben je CEO en heb je allemaal verplichtingen en heb je wel wat verplichtingen precies staat. Je lag er nog vol.

[00:03:49]

Ja, en daar heb ik me ook laten vertellen dat je zelf institutionele belegger bent geweest. En dan vraag ik me af wat is een institutionele belegger?

[00:03:57]

Na een institutionele belegger is eigenlijk een een en een belegger die optreedt namens een een instituut namens een bedrijf, bijvoorbeeld een verzekeraar of een pensioenfonds. Uh, nou, ik heb niet voor zo'n partij gewerkt, maar ik heb gewerkt voor dat. Dat is toch meer een tussenlaag, een vermogensbeheerder van asset managers in het Engels? Dat was eigenlijk een. In mijn Londen periode werkte ik voor antiquarisch antiquarische real, steeds circusartiesten en later Siberie als een vermogensbeheerder die naar pensioenfondsen en verzekeraars gaat en als GOL.

[00:04:26]

Jullie willen stukje van je geld in vastgoed aandelen beleggen, daar zijn wij heel goed in. Heeft dat stukje aan ons. En met allemaal restricties. Beleggen wij dat voor jullie? En dat heb ik eigenlijk, zeg maar. Toen ik terugkwam naar Kampen na Londen ben ik dat ook bij Kempe gaan doen.

[00:04:40]

In de afdeling heb ik heb het topmanagement uit het vermogensbeheer gehandhaafd, maar dat is eigenlijk wel interessant.

[00:04:45]

Want je bent dus analist geweest waar lires bedrijven geanalyseerd heb, onafhankelijk eigenlijk. Dan denk je daarmee je vermogensbeheerder geweest waar je het eigenlijk kocht aankocht. En dan ben je nu CEO van een bedrijf waar dat wordt gekocht. Het is. Het is wel een driehoekje die.

[00:05:00]

Het is een driehoekje dat ontgrendelt is ook. Dat is wel weer een voordeel. Dus ik weet zeg maar hoe analisten naar ons kijken. Ik weet hoe beleggers naar ons kijken. Dus dat helpt mij ook in de in de in de communicatie en in de roadshows beleggers die we op opzetten. Zit eigenlijk nu midden in hebben het jaarcijfers gerapporteerd. Rest van deze dag heb ik ook allemaal meetings met ja, daarom zitten we hier ook zo vroeg.

[00:05:22]

Ja Pim, jij vertelt dat. We hebben het eerder een keer over de roadshows gehad, maar dat doe jij dus ook nog.

[00:05:28]

Jaren doen wij sowieso twee keer per jaar. Doe mij een roadshows naar de jaarcijfers na de halfjaarcijfers. Het is nu allemaal een beetje anders natuurlijk met. Of het is nu echt een hele dag van s ochtends vroeg tot s avonds laat in een kamertje zitten met een scherm. Single Sorry klinkt leuk.

[00:05:43]

Ja, na het begin van de dag is dat leuk en aan het einde van de dag dat we. Dan heb je het al gehad. Euh, nou. Normaal is dat eigenlijk leuker, want dan ga je naar Londen, naar Parijs, naar Frankfurt, naar New York, naar en mee naar Hongkong.

[00:05:54]

En dan ga je daar al die beleggers bezoeken. Dus dat is natuurlijk ook leuk om om even in hun kantoortje te zijn en een. Mensen daar te zien dat dat, dat is er nu niet, maar het idee van de roadshow is eigenlijk heel simpel, zegt Wereldhaven. Verkopen? Om dat zodat ze gaan beleggen in Wereldhaven. Na wereldhaven is we hebben gekozen als wereldhaven om een beursgenoteerd bedrijf te zijn. En en en die aandelen op de beurs zijn dagelijks verhandelbaar, dus je moet ook op regelmatige basis en communiceren met persberichten en presentaties.

[00:06:22]

Maar ook die beleggers regelmatig spreken om ze te enthousiasmeren voor in ons geval. Een nieuwe strategie.

[00:06:27]

Nog even kort wat is wereldhaven precies?

[00:06:30]

Wereldhaven is een Nederlands beursgenoteerd bedrijf, een beleggingsmaatschappij en wij beleggen in voornamelijk in winkelcentra in drie landen Nederland, België en Frankrijk. Je hebt al zevenentwintig winkelcentra, hebben wij in de portefeuille waar we nog wat kantoren en Rito Parcs in België. Maar dat is het kleine stukje van de portefeuille. Er zijn volgens mij wel één ding duidelijk is deze tijd geworden dat vastgoed het heel zwaar heeft, vooral door de korona, natuurlijkere en lockdown. En daarnaast is is volgens mij veel vastgoed, eigenlijk alleen in een transitie er en denkt Wereldhave ook, kan je daar wat over vertellen?

[00:07:05]

Ja zeker. Ik denk dat meerdere type vastgoed in transitie zijn. Klopt. Euh. Woningen en logistiek vastgoed zijn natuurlijk afgelopen jaren en nog steeds de ha. Die hebben de wind mee. En ondanks de de korona perikelen doen die het nog steeds eigenlijk best wel goed.

[00:07:22]

En nog steeds ergens wonen. Ja en en euh. Online retail onder andere is het best hard gegroeid inde in de corona tijd en daar hebben die. Die logistieke providers hebben daar natuurlijk baat bij. Euh, gezondheidzorg. Vastgoed is ook een sterk groeiende categorie kantoren. Euh. Vastgoed heeft het heel goed gedaan de afgelopen jaren. Het is nu eigenlijk een een soort vraagteken geworden hé. Volgend jaar gaan we nou allemaal thuiswerken of niet? Wij hebben twee kantoren parken in Vilvoorde, in Brussel en in Antwerpen.

[00:07:51]

Bel Berchem in België, dus wij volgen dat wel met een schuin oog. Nogmaals dus. Het is een stukje van de portefeuille voor onze belangrijkste retail winkelvastgoed. En dat is een categorie die het euh, als je echt wat verder teruggaat naar begin jaren negentig. Vanaf dat moment heel goed altijd gedaan. Heeft eigenlijk mee gevaren op de consumenten. Hoost die door ontstaan is vanaf die tijd en de laatste drie, vier jaar heeft winkelvastgoed het best wel moeilijk. En dat is door de korona crisis wel nog wat extra versneld.

[00:08:24]

Hebben we ook in de. In de cijfers van de Stroobandt supermarkten?

[00:08:28]

Daar gaan we natuurlijk nog naartoe. Maar en euh ja, in een kledingwinkel een schoenenwinkel, dat doen we natuurlijk niet.

[00:08:34]

Ja, da's heel. Hoe zit het dan in daar? Dat is heel binair gezegd. Euh, supermarkt? Euh. Gaan we inderdaad nog graag naartoe, alhoewel je ook daar heel kritisch moet kijken? Euh, moet de supermarkt nog wel zo groot zijn als vroeger?

[00:08:47]

Dat speelt in Nederland misschien wat minder, maar in België en Frankrijk heb je een hele grote die je misschien wel kan zien.

[00:08:53]

Het is met die kreeften en vissen die daar allemaal liggen. Ja en tv zie ik mango en tv's en alles.

[00:08:59]

Maar die Ledent Brenta is toch die worden kleiner.

[00:09:02]

En dat komt ook wel doordat mensen euh, soms ook al hun boodschappen online bestellen. En dat hoeft niet uit te leggen. In de Korona Kielce is ook veel gebeurd. Aan de andere kant is het ook niet zo dat er geen plaats meer is voor mode en schoenenwinkels. Je noemt wel de twee categorieën die het inderdaad wel echt lastig al hadden en die het in de corona crisis.

[00:09:18]

Nu zijn ze ook gesloten, nog gedwongen in Nederland. Niet echt heel, heel moeilijk hebben, maar daarbinnen heb je ook weer allerlei verschillende type bedrijven. Wat wat bij ons heel goed past zijn vaak lokale ondernemers die het winkelcentrum ook weer uniek maken. Wat bij ons vaak goed past. Zijn de discounters. Denk aan een zeeman of een wiebenga. Dat past heel goed, zeg maar in de ophaar die wij hebben in de centra. En die doen het eigenlijk ook gewoon hartstikke goed.

[00:09:43]

Uhm, wat wat minder goed past is wat wij in het Engels noemen. Multi Brand Fashion. Dat zijn eigenlijk modezaken die meerdere merken van hun derde verkopen en die het een beetje denk aan meneer Work. Zeker van vroeger. Dat exact is heel goed voorbeeld. H&M dus dat. Dus ik wil niet zeggen dat die business niet meer bestaat, want die is er zeker nog. Maar dat is eigenlijk nog weer binnen mode en schoenen. Een tak die het gewoon lastig heeft en waar heel veel Sharan.

[00:10:07]

Die wordt eigenlijk beetje vervangen door de ZeelandNet die alles verkoopt. En ja ja wel, maar dan is. Ik kan me best wel voorstellen dat voordat je CEO werd van Wierda was, hij de transitie eigenlijk al zou vergaan. Je stapt wel in een in een gigantische uitdaging en wie daar vooraf a over getwijfel transitie zijnde.

[00:10:25]

Dus dat steeds meer mensen dingen online bestellen en minder aan.

[00:10:28]

Dat het vastgoed niet jawel, heel duidelijk zit in een euh. Die heeft een heel grote uitdaging voor zich liggen. Nee, maar dat vind ik. Dat vind ik dus juist ook hartstikke leuk. Ik toen ik belegger was. Euh, zeg maar de mensen die mij kennen. Die weten ook dat ik altijd heel kritisch was op winkelvastgoed. En toen ik in Nederland had net over mijn Londen periode. Ik weet dat ik in 2018 een hele grote presentatie heb gegeven over de impact van e-commerce op winkelvastgoed.

[00:10:50]

En toen was ik al best wel kritisch. Ik denk dat ik gelijk had, maar ik was wat te vroeg, maar wel juist met het thema. Maar ik zag de laatste jaren ook wel dat er weer kansen komen in winkel of als. Het is natuurlijk altijd weer, de huren zijn naar beneden gegaan, waardes zijn naar beneden gegaan en maar geen mens kun je dus gaan afvragen van. Misschien heb ik nu een locatie die in de basis best wel goed is en in Nederland zie je dat heel vaak.

[00:11:12]

Want in Nederland liggen winkelcentra altijd in bewoonde gebieden. Groot verschil met Amerika en Frankrijk, waar dat altijd the middle of nowhere is.

[00:11:19]

Het zou ik toch meer op die plek kunnen doen. Dus de jaren is echt wel ruimte voor een stukje winkelvastgoed. Misschien is het nu te groot, moet het wat kleiner maken en dan ga ik andere dingen toevoegen. En dat heeft dan eigenlijk twee. Dat is onze strategie. Dat heeft twee voordelen n nou je je fiksen eigenlijk het probleem dat je wat te veel Rito had. Maar het is ook nog een ander voordeel dat je nieuwe vormen van gebruik kan toevoegen, bijvoorbeeld kantoren, coworking.

[00:11:43]

Je kunt gezondheidzorg kun je toevoegen, denk aan een fysiotherapeut of een tandarts of een huisarts. Je kunt Lasher aan entertainment toevoegen. Wij hebben een jeu de boel banen en 4 Aurum in Tilburg geopend. Je kunt van alles mixen. Maar dan moet je wel goed over nadenken, want je kunt het niet zomaar. Je kunt niet zomaar een een Multi Brand Fashion Store vervangen door een huisarts. Hoe leg je dat eigenlijk ook uit naar naar beleggers en andere stakeholders?

[00:12:07]

Ik kan me voorstellen dat biedt een onzekere tijd voor beleggers. Absoluut. En om nou, als hij maar één ding. Beleggers niet van houden is het onzekerheid en ik. En ik ben blij dat je dat zegt. Dat is precies de reden waarom wij ook als je het hebt over cijfers waarmee wij winstverwachtingen geven. En wij zijn als ik. Ik zag cijfers van onze concurrenten deze week en niemand geeft winstverwachtingen in het winkelvastgoed. Onder het mom van Jader is Corona.

[00:12:32]

Het is allemaal lastig en we zijn er nog aan t veranderen. En ik denk dat het misschien dan wel mijn voordeel dat belegger ben gereis. Kijk, ik vind altijd. Als belegger dacht ik altijd als bedrijf zelf niet iets kan zeggen over de toekomstige winst. Ja, dan ga ik er toch ook niet in beleggen? Het kan allemaal anders uitpakken. Maar als het zo gaat zoals wij dat opschuiven, dan is dit de winst die wij verwachten over 1 jaar, over 2 jaar.

[00:12:53]

En waarom noem ik dat? Omdat dat heel belangrijk is in zo'n transitie plan. We zijn aan het veranderen. Er zijn heel veel moving parts, dus we zijn bij heel veel centra aan het schuiven. We zijn geld aan het investeren, we missen soms ergens een stukje huur en daar nemen we beleggers dus in mee. We hebben gezegd. Kijk nou bij ons naar een aantal Metrix. Kijk naar het totaal rendement wat wij maken op op die transities. Als wij een winkelcentrum.

[00:13:16]

Wat nu een probleem heeft. Het is te groot als wij dat fixen, om het zo maar te noemen. Als wij dat stukje teveel ritueel weghalen en daar komt gezondheidszorg en kantoren in, dan is het weer goed. Dan gaat het als t goed is in waarde ook weer wat omhoog en is de waardering van de.

[00:13:30]

Heb is daarover de waardering van de pan omdat een belegger een taxateur kijkt en daarna zegt naar de zat. Een probleem in dat nam ik ook mee in mijn taxatie is goed. Ik zeg het even heel plat dus. Het probleem zeg dus. Nou dan dan hè. Het was 10 keer de huurwaarde. Maar nu? Nu durf ik etux te taxeren op 12 keer die en die waren groei. Die neem mij ook mee, want dat is ook onderdeel van plan.

[00:13:52]

En je denkt dus ja, je beleggers nemen Jarge daarin mee. Zeg nou net dat je ook bezig met wat zij willen, namelijk zijn met een winstverwachting zien dan. Ja, waarom zijn ze zo belangrijk? Het is misschien een stomme vraag, maar waarom de beleggers waren? Oliehoek zie je dat nou? Wij zijn een beursgenoteerd bedrijf, dus we hebben ervoor gekozen om elke dag die exposure te hebben naar de naar de aandelenmarkt. En degene die die aandelen kopen zijn aandelen.

[00:14:17]

Beleggers die ze zijn heel belangrijk zijn niet de enige stakeholder natuurlijk. H. Of de financiers en de medewerkers en de overheden en noem maar op.

[00:14:24]

Terwijl de belangrijkste. Uhm, nou, ik zou niet willen zeggen de belangrijkste. Want als wij van aandeelhouders de belangrijkste stakeholder maken dan H. En dat is ook niet mijn taak als CEO. Mijn mijn. Mijn mandaat is om om altijd al die belangen goed in elkaar af te wegen. Ja, soms zijn de aandeelhouders in een afweging de belangrijkste, maar in een andere afweging. Als het bijvoorbeeld gaat over het welzijn van de mensen in een winkelcentrum, zijn de aandeelhouders misschien niet de allerbelangrijkste.

[00:14:51]

Onder Hebben bedoeld in Nieuwegein gekozen om op onze eerste logistieke unit in een winkelcentrum The Point, waar mensen pakketjes kunnen brengen en halen om daar ook een service op te zetten waarbij met elektrische bakfietsen pakketjes binnen de stad bezorgd worden. Ik weet niet of dat bedrijfseconomisch naar de aller en meester allerbeste, meest rendabele investering is, maar het is wel heel goed voor de gemeente Nieuwegein en voor de vorm voor de.

[00:15:18]

Voor de maatschappij. Daar moet je misschien geld zich dat ook ooit wel weer een keer terug.

[00:15:21]

Nee, je bent geen goed doel. Ja ook precies. Het betaalt zich dus misschien terug op lange termijn.

[00:15:25]

Dat is dat is eigenlijk ook het langetermijn karakter van zo'n investering en vind je een dat is geen sinecure. Je hebt het over. Ik word wanneer wordt langetermijnsparen? Ik denk dat heel veel beleggers, vooral jonge beleggers, daar heel erg van houden, want hier een lange horizon. Je bent vier jaar aangesteld als CEO. Hoe ga je daarmee om wat je wil wel goed presteren in vier jaar tijd, want je wil ook wat achterlaat. Je bent ook wel een beetje voor jezelf handwerkers voor je eigen carrière.

[00:15:49]

En je wil ook keuzes maken dat op lange termijn succes is voor Wereldhaven. Hoe balanceerden het is? Nou, dat is dus heel moeilijk. De strategie die wij nu hebben neergelegd dat die kosten. Dat hoeft er niet uit te leggen. Dat kost gewoon tijd. Je kunt niet zomaar. Een stuk voor een winkelcentrum afhalen en naar andere dingen bouwen, dat het sowieso alles in vastgoed gaat. Altijd langzaam, want er zijn ook heel veel stakeholders. Gemeenten vindt daar ook wat van.

[00:16:09]

Je kunt niet zomaar even wat winkels weghalen en kantoren bouwen. Dan moet je toch langs de gemeente en dat van. Hebben een vergunning waarbij het moet passen in het masterplan. Dat is ook logisch dat een gemeente daar niet over één nacht ijs gaat. Ja, en dat is inderdaad best wel euh, lastig te combineren met een termijn van vier jaar. De vraag is natuurlijk na vier jaar. Wat is je trackrecord? Wat kun je laten zien in termen van transformaties?

[00:16:30]

Ik denk als ik euh, nu kijk waar ik sta met mijn team. April 2023 verloopt mijn termijn, dus ik heb eigenlijk nog twee jaar binnen die termijn. Ik denk dat ze op dat moment zeker twee projecten getransformeerd hebben. Dus we hebben wel iets van een verdens. Maar dat zijn twee projecten, dus dat is nog niet een hele grote portefeuille. Maar waar we denk ik wel een hele grote stap hebben kunnen zetten, is in het verder brengen van de organisatie efficiënter maken van de organisatie, wereldhaven weer op de kaart zetten bij beleggers en beleggers willen geloven in een droom.

[00:17:03]

Als wij die droom goed kunnen visualiseren en en tastbaar kunnen maken, dan kun je ook. Met twee transformaties kun je heel veel bereiken. Eigenlijk heb je eigelijk over de fantasie, die moet in Wereldhaven komen, want dat is waar het om gaat. Ik kan me. Ik heb een stuk gelezen over de aanstelling en daar werd gezegd door de woordvoerder dat je ik ben aangesteld, onder andere om met het het succes in de ogen van de aandeelhouder terug te brengen.

[00:17:26]

Ja, en dit is ook een van de redenen waarom ik wel naar Wereldhave wilde komende. Ik kende het bedrijf wat met een imagoprobleem.

[00:17:32]

Ik denk dat er een periode is geweest dat ook het imago een probleem was. Terwijl ik ook toen wel wist dat er bij Wereldhave ook heel veel dingen goed gingen. En er zaten euh, hele goeie teams in Nederland en Belgie en in Frankrijk. En en en de kwaliteit van de portefeuille is is euh is best wel goed, terwijl het de perceptie van de markt was op een geheim dat de portefeuille niet goed zou zijn. Dus dat is ook wel een beetje wat er gebeurt in, in, in, in de beleggingswereld en op de aandelenmarkt.

[00:18:00]

Ja, er wordt wel in sommige situaties heel hoog over. Worden dingen over één kam geschoren? Ja, en dan ben je goed of slecht. De dingen worden. Beleggers stoppen dingen va graag in hokjes. Sentiment, sentiment en. En als je het verkeerde hokje zit moet je proberen eruit te komen. Da's moeilijk. En dat was ook wel een kans die ik zag. Want dat dat gaat eigenlijk niet eens zozeer om. Is het nou goed bedrijf of een slecht bedrijf?

[00:18:22]

Maar dat gaat inderdaad zoals je zegt om imago. Dat gaat over communicatie. En dat gaat weer over het opbouwen van vertrouwen bij beleggers dat ze weten ook. Het gaat misschien niet heel goed in winkelvastgoed en het is een strategie die pas net begonnen is, waarbij we nog de eerste eveneens moeten zien.

[00:18:37]

Maar ik krijg elke keer krijg ik wel weer een stukje vertrouwen doordat ze met een stukje laten zien van de progressie. Ze zijn heel transparant. Huizen die wij gemaakt hebben om te doen is in de vastgoedwereld niet zo heel gebruikelijk, dus dat vind ik dan ook wel leuk om daar lekker tegenin te gaan en wel heel transparant te zijn. En dat creëert vertrouwen denk ik bij beleggers. Daar zijn we nu mee bezig. Ik denk een stukje. Is dat gelukt?

[00:19:00]

En deels ja, want is dat al zichtbaar te zijn? Je ziet het een klein beetje van dat er dus misschien meer vertrouwen is dat er een iets beter imago is. Dat? Ja ja, da's ook weer wel gebeuren. Hoe zie je dat? En zie je het in een koersstijging? Of.

[00:19:11]

Nou, ik vind de koersstijging nou nooit een hele goede indicator voor wat je weet. Nooit Bister zitten ook allemaal technische dingen achter. Kijk, ook op termijn is dat natuurlijk. Natuurlijk is dat wel een belangrijke indicator, maar ik zeg maar even om te meten wat jij net zegt. Is het belangrijk om bijvoorbeeld de notes van de analisten te lezen? De feedback na zo'n roadshow waar het net over hadden, hadden ze de. De bank die dat organiseert. Die sturen een heel verhaal die bij al die beleggers gesproken wordt, zegt Gooijer, die bij die meting gehad met Matthijs en Dennis Dennis.

[00:19:39]

Tevreden onze Syral. Wat vond je ervan? Dan kun je lezen wat men ervan vindt. En ik denk dat we daar. Aan de ene kant zijn we goed op weg, want ik krijg een positieve feedback van A. Het is een hele realistische strategie. Uh, management is open. Management is transparant als één van de weinige in de industrie, maar het is ook nog best wel kort dag. Ze is dus ook pas anderhalf jaar dus. Maar ik vind dat weinig van ING.

[00:20:05]

Ik vind het een Winsol dat jij zowel analist ben geweest als natuurlijk nu niet he. Je gebruikt toch wel een beetje de analisten als ook een euh ja, een soort van spiegeling van of het goed gaat of niet, zeg ik dat?

[00:20:15]

Euh ja, nou, dat is het gevoel dat iedereen, of je dat ook terug toen je analist was.

[00:20:20]

Ik denk ik was er toen nog niet zo mee bezig, moet ik eerlijk zeggen. Maar nu heb ik dat wel. Mijn hoofd zit. Ik weet wel hoe een analist denkt en het IQ. Het raakt mij ook niet als een analist. Wereldhaven op een sell rating zet. Hij was een analist, schrijft dat het management iets verkeerds doet. Euh, omdat ik weet dat is niet persoonlijk bedoeld. Maar dat is nou de Sneijders, de visie van de analist.

[00:20:41]

Dat komt uit zijn of haar model. Een prima idee is dat wat eruit komt, daar moet je ook mee leven. En je bouwt er niet persoonlijk. Maar daar heb ik al vaak gezien mijn managementteam Celik analist was. Dan zet ik een bedrijf op een zeil en dan belt die altijd nog even van tevoren met het management of met investor relations. En dan zag je toch wel uit leggen sommige bedrijven Narmer die dag? Begrijpelijk niet blij mee zijn, maar die daar ook echt een probleem van maakten en daar emotioneel van werden.

[00:21:05]

Ja, ik kan ook voorstellen. Als je het vergelijkt met een schrijver die een boek schrijft en vervolgens wordt er een recensie geschreven over dat boek. En ja, als dat gewoon een vervelende recensie is, dan raakt dat de schrijver natuurlijk. Of zie je het niet als een recensie?

[00:21:20]

Ja, maar ik vind dat ook als je auteur van een boek bent. Dat is nou eenmaal de grote mensenwereld. Hij. Sommige mensen vinden het leuk wat je schrijft en anderen niet. En degene die tekst vinden, die zullen daar een slechte recensie over schrijven. Zo pragmatieke ik. Ik vind het juist ook gedurfd als je dat doet. Als je het even over als je het over films hebt. Ja euh, een euh. Dat zijn Hollywood films die allemaal goeie recensies krijgen, maar niet in elke bioscoop draaien.

[00:21:43]

Ik hou juist van die van die films hier in die bioscoop je hier bij jullie om de hoek. Ha ja, die misschien bij driekwart van de mensen niet aanslaan, maar bij een kwart juist echt wel. En dat is ook met onze strategie zo. Ja, da's dus al zullen mensen zijn die zeggen Devens. Hartstikke gek. Die zijn er overigens ook hoor. Die gaat toch niet winkelcentra verbouwen en gezondheid zorgt er in zetten.

[00:22:03]

Hoe haal je t in je hoofd? Het gat waar je erbij?

[00:22:06]

Bij recensies over films heb ik wel een aantal mensen die zij hebben zoveel bereik. En het is wel een in Nederland ook sommige recensenten van boeken die schrijven in kranten. En het is wel echt als je daar als je de eerste openingsweekend echt worden afgekraakt, dan kan je eigenlijk bijna een succes van het boek bijna wel vergeten. En die hebben heel veel macht. En ik denk ook dat er ongetwijfeld een aantal analisten zijn die waar? Waar heel erg veel naar gekeken wordt.

[00:22:30]

Waar andere lees analisten denkt. Jammer. Als die analist zegt dat niet goed is, dan ga ik haar als analist er ook niet tegen in, want dan zet ik mezelf voor gek. Ja ja, daar zit natuurlijk een verschil in dat een een een ik kan voorstellen dat een boek of een film heeft, een kortere shelf time dan een strategie van een bedrijf als ze. Bij de strategie van een bedrijf heb je altijd nog een kans om uiteindelijk weer toch wat vertrouwen te krijgen of misschien wel de media daarin mee te nemen.

[00:22:53]

We hebben ook vorig jaar, toen de strategie presenteerde, Is er wat pusht bijgekomen vanuit een activistische groep aandeelhouders en die kregen tractie bij het Financieel Dagblad. Het Financieel Dagblad heeft daar best wel wat dingetjes over geschreven. Ook niet altijd leuk. Uh, voor mij en voor ons als wereldhaven. Maar daar had denk ik weer dat ik analyst ben geweest. Ik heb ook wel eens iets geschreven over bedrijven wat misschien niet zo leuk was. Ja, dan denk ik ja, weet je, wie ben ik om daarover te oordelen?

[00:23:18]

We moeten gewoon zorgen dat we dat sentiment veranderen. We zijn met die groep in gesprek gegaan. Spreken ze nu twee keer per jaar? En dat is nu heel positief gedraaid in de zin dat we nu gewoon hele constructieve meetings met elkaar hebben. Ik merk vooral onder de luisteraars ook dat er heel veel gekeken wordt naar analisten die op. Een vrouw met aandelen wordt de koers weer verhoogd en dan die van heel vaak reageert de koers daar ook op. En wat we?

[00:23:42]

Hoe moeten je er de lijsten die jonge beleggers kijken naar analisten na? Het eerste wat je je moet afvragen is voor welk bedrijf werkt deze analist? Ik ga geen namen noemen, maar heel veel analisten zijn natuurlijk niet geheel onafhankelijk. Als een analist werkt voor bank ABC en bank ABC is bijvoorbeeld ook de adviseur van dat bedrijf en de financier van dat bedrijf. Je kunt je ook voorstellen dat het voor de business van de van die banken die ik ABC doen niet heel goed uitkomt.

[00:24:10]

Als die analist vijf jaar lang een sell rating op een stuk heeft, daar gaan mensen bloemen kijken naar alle stocks. Er zijn altijd meer buy ratings dan Selway is altijd in.

[00:24:20]

Ik heb gelezen dat 40 procent van 40 procent zit. De analisten naast. Ja, en hij is bijna altijd te positief. Nou nou ja, dat dat is. Dit is een van de redenen waar ik altijd wel heel veel nadruk op legde is op onafhankelijkheid van analist.

[00:24:33]

Check altijd wie het geschreven heeft. Dat is eigenlijk de boodschap. Niet in naam van de persoon, maar wel de organisatie waar hij of zij voor werkte. En en en je kunt als je een beetje graaft daar ook best wel achterkomen of er nog verder links zijn tussen bijvoorbeeld die bank en euh, het bedrijf waar het om gaat.

[00:24:50]

Hetzelfde als dat Jort Kelder de minister president interviewt. Dan moet je ook even bedenken die mensen zijn wel vrienden met elkaar, maar dat betekent niet dat het een slecht interview is.

[00:24:59]

Nee, maar ja, Jort Kelder zou zich ook af kunnen vragen of er al 60 zo verstandig is om omdat iedereen weet dat zij vrienden zijn.

[00:25:06]

Dus ja, hoe geloofwaardig ben je nog? Nou ja, dat is wel een soort van transparantie.

[00:25:10]

Toch? Die dan? Dat zou. Dat zou Wereldhaven moeten prijzen. Transparantie?

[00:25:15]

Ja, dan heb je een punt. Nou, dat is dat je dit goed kent. Dit kernwoord van het betoog.

[00:25:21]

Andere discussie natuurlijk. En dat zit je volgens mij niet goed he.

[00:25:24]

Dat Jort Kelder lijk werd gedurende. Ik heb het op Twitter gezien, maar ik krijg ik ben. Ik werk voor het radioprogramma van Jort Kelder en ik krijg daar telkens vragen over. Ik. Mijn standaard reactie is nu ik ben even klaar met verantwoording afleggen.

[00:25:38]

Sorry, ik heb altijd van tevoren besproken dat dit zou gebeuren. Ja klopt, wist ik ook. Nou ja, ik gaf het aan over de activistische belegger heb ik eigenlijk. En je kan beleggers ook best opdelen in categorieën, denkt de jonge belegger. Ja, en dat zijn vooral dingen luisteraars. We hebben misschien de traditionele belegger. Die zal denk ik veel meer op de cashflow zitten. Denk dividend achter die. Die misschien meer recht voor inkomen en dan de activistische belegger hoe?

[00:26:03]

Hoe ga je daarmee om met verschillende type beleggers? Euh. Door met al die beleggers te praten en en ook goed absorberen. Wat willen zij graag? En en als wij keuzes maken probeert ik de belangen van al die beleggers. Probeer je mee te nemen. Dus dat is. En dat is soms best lastig. Uhm, even op jouw categorie sati inderdaad, jonge beleggers. Althans als ik dat zie. Maar daar werd hier natuurlijk ook van alles van.

[00:26:25]

Euh, misschien wel meer dan ik. Die zou volgens best wel moeilijk te bereiken namelijk dan ook leuk om euh om om dit een keer te doen en en om eens te horen wat ook de jonge beleggers van ons vinden. Maar mijn perceptie is dat die veel meer gericht zijn op groei of met zelf slaan. Natuurlijk ook meer tijd eigenlijk. Dus die kunnen het zich ook veroorloven om een meer lange termijn te beleggen en misschien in een bedrijf te beleggen, wat nu nog niet zo winstgevend is, maar dat wel gaat worden.

[00:26:48]

Ja, dan denk ik denk je meteen na die die Amerikaanse techbedrijven. Euh. En dat is geen slechte belegging geweest denk ik. En en wat je vaker ziet bij de US. Nou dat wat wat meer en wat wat oudere beleggers is, dat de focus is op waarde en dat ze de discussie die we net hadden intrinsieke waarde van het bedrijf versus de beurskoers. En als die beurskoers dan lager is, dan kun je daar waarde uithalen. En en en als je dat koppelt met ons verhaal, met onze strategie zit er eigenlijk voor beiden wat in.

[00:27:18]

Want ook wij hebben te maken met die discount. Maar we zijn juist ook bezig weer met het creëren van groei voor de toekomst. En dat is een. Zoals wel zei dit is een langetermijnplan. We zijn nu een deel van die winkels weg aan het halen om woningen te bouwen, om kantoren te creeren, onder echte MMX locaties van te maken. En daar komt in de toekomst wel weer groei uit van de cashflow van de waarde. Maak je daar ook bewust een keuze in in de strategie?

[00:27:41]

Dat je voor echter dat je focus op een bepaalde groep. Maar het lastige daarbij is, is dat die groepen ook wel vaak als groep bewegen. Dus uh uh, winkelvastgoed bij institutionele beleggers is even out of fever. En dan heb je niet heel veel institutionele beleggers die zeggen goh, ik ben lekker contrair. Ik ga daar wel in beleggen. Dat is ook heel veel kuddegedrag. Het risico als er wij Biwott alleen maar op institutionele beleggers zouden focussen is dat je dan nu eigenlijk bijna geen beleggers en je aandeel hebt.

[00:28:10]

Want op dit moment is onze stock 50 procent onder particulieren ongeveer 20 25 procent door die institutionele beleggers, een kwart door onze grootaandeelhouder van Herk. Dus dat is dus een heel groot risico wat je neemt. Je moet altijd wel zorgen dat je dat kan ook wel. Hoor je nou rekening houdt met me met al die groep.

[00:28:30]

Ja, ik krijg even een en een diep blijft maken in euh, hoe het nou is om en wat allemaal bij komt kijken om hun en een beursgenoteerd bedrijf te runnen. Er zijn heel veel dingen wel bekend die eventueel de koersgevoelige informatie, de vorm wetenschap van insiders. Ook de strenge AFM regels denk ik aan en rondom persberichten en updates. En de cijferseizoen kan je is ons meenemen. Hoe werkt dat ze allemaal?

[00:28:55]

Ja, er is dat dat dat gevoelens gedeelte waar jij het over hebt. Dat is euh. Dat is best zo'n complex gedeelte inderdaad. Er is een Bessel groot formeel gedeelte waar je ook echt wel goed over na moet denken. Ha! Dan heb ik het over directievergadering en tijdens de vergaderingen die ik heb met Dennis, tevreden mensen, je vrouw en de secretaris waarin belangrijke besluiten genoteerd worden. Dat is heel belangrijk, ook voor mijn aansprakelijkheid. En stel, wij verkopen een winkelcentrum zoals we dat recent hebben gedaan.

[00:29:20]

Een stukje onder de boekwaarde, maar dat hebben we voor hele goede redenen gedaan. Maar dan moeten we wel heel goed notuleren waarom dat zo is. En zeker vorig jaar, toen het zo spannend was. Spannend met Corona, maar voor onszelf ook best wel spannend omdat wij in een hele grote herfinanciering zaten. En door Corona gingen al die banken eigenlijk. Nou ja, op slot. Moeilijk doen. Langzaam. En daar moet je heel goed opletten wat je doet.

[00:29:44]

Hoe je het opschrijft, hoe vaak je dat doet, op welke momenten. Dan moet je echt bewust mee bezig zijn. En ook hoe je dat communiceert met de raad van commissarissen. Ik heb een informatieplicht naar de RvC, dus ik moet belangrijke informatie. Moet ik altijd delen met de RvC? Dan Ja, dat is belangrijk. Daar moet je dus een afwegingen maken. En en dat is een spel zeg maar wat altijd doorgaat rondom de vaste. Ik noem het even Ivans jaarcijfers, halfjaarcijfers en ook al de kwartaalcijfers.

[00:30:13]

Heb je dan een riedeltje wat altijd afgedraaid wordt? Dus voor de financiele mensen is dat het sluiten van de boeken? Dan gaan we de cijfers opmaken per land. Daar wordt nog wat in geval Intune. Dan wordt het allemaal geconsolideerd. Dan gaan we daar een verhaal van maken naar de markt met onze investor relations. Een presentatie in een persbericht dus. En dan weet je gevoel te geven. De jaarcijfers die daarin gepresenteerd hebben vorige week vrijdag, daar zij daar beginnen mee.

[00:30:37]

Half november of half november.

[00:30:40]

Het klinkt ook alsof je dus gewoon eigenlijk meer verantwoording moet afleggen, want dan dat je er de baas aan het spelen bent.

[00:30:46]

Maar het is geen fulltime job vanaf half november, dus ook uit het niets leren wat je doet. Uitleggen welke keuzes gemaakt. Het is. En en dan moet je ook weer eens uitleggen aan de raad van commissarissen.

[00:30:57]

Ja ja, je bent eigenlijk een soort diplomate. Terwijl zijn boeken gezegd en dat eigenlijk ook wel een beetje zo. Er is de lezer van mijn Majo vaak verteld dat als een bedrijf niet op de beurs zit om echt geld kapitaal op te halen, maar beter eigenlijk maar gelijk van een Afghaan, want het leidt zo extreem af van je van je werkzaamheden omdat het er gewoon heel veel bij kon bij kon kijken. Dat is dat is zeker waar. Daar zit wel iets extra's in vind ik.

[00:31:22]

Is dat het creëert ook een stukje discipline. Als je bijvoorbeeld privaat bent en je hebt één aandeelhouder, dan heb je een een andere manier van rapporteren en communiceren dwingt ons wel om extra goed over dingen na te denken.

[00:31:34]

Je gaf aan dat je ook met veel met de Chiro zit denken. Het cijfer is namelijk heel belangrijk onderdeel. En hoe erg kan je? Euh, is primair een algemene vraag. Hoe? Maar hoe erg kan je de cijfers ook nog beïnvloeden? Want winst is natuurlijk boekhoudkundig best wel makkelijk te beïnvloeden. Is dat? Zit je daar echt ook heel strategisch in te houden?

[00:31:52]

Vroeger was het denk ik makkelijker, maar toen is je Veres gekomen en tegenwoordig is de Suruç de controle van de accountants ontzettend strikt en gelukkig. Gelukkig maar. Dat is goed voor. Voor jullie als beleggers maar even tussendoor.

[00:32:03]

Dat zou je dus doen omdat je dan aantrekkelijker bent voor beleggers die winst hoog uitlaten.

[00:32:07]

Laten we een winst die ze uit. Boekhoudkundig natuurlijk. Ja, die shit precies. Maar dan. En dan word je aantrekkelijker. Nou ja, daar kan je meer opvallen. Maar jij wil opvallen. Laten ze in vastgoed is dat sowieso. Denk al moeilijker dan in kijk. Bij vastgoed is het eigenlijk allemaal vrij eenvoudig hé. Wij krijgen hier binnen en we maken wat kosten en euh. En onderaan de streep blijft wat over hé. Bij sommige bedrijven gaat het om goodwill en allemaal om tastbare elementen in zo'n.

[00:32:34]

In zo'n Pinel kan me voorstellen dat ja, daar is het. Misschien heb je veel meer discussie, ook met de accountant van mag ik dit nou opnemen? Ja of nee. Daar wordt heel streng gecontroleerd en die beginnen ook heel vroeg met het boekenonderzoek. En die komen met bevindingen en. En daar heb ik ook echt op profijt dat ik een hele ervaring hiervoor heb. Maar ik denk voor de beleggers en dat is trouwens misschien ook al zeker bij beursgenoteerde bedrijven een soort van extra geruststelling, ondanks dat het in het verleden met Imtech en andere bedrijven gezien wel eens een keer mis kan gaan.

[00:33:03]

Over het algemeen als ik kijk hoe strikt zo'n dichtslaan croutons zoals KPMG bij ons er opzit. Euh, ik denk als een belegger dat zou zien zou die daar wel. Een goed gevoel waar we heel goed is. Ja, absoluut omdat zij ook verantwoordelijkheid hebben zijn. Als je je als jonge belegger als we hebben altijd die die cijferseizoen en dan kijken de kat ook wel eigenlijk naar uit. Waar, waar dat zij altijd meegeven aan jonge beleggers, waar heel erg op moet letten als er in dat cijferseizoen.

[00:33:28]

Dat verschilt per cijferseizoen. Ik zou nu bijvoorbeeld heel erg letten op auto's van bedrijven. Daarom vind ik het zo belangrijk in onze business. Geef nou die winstverwachting. Ik zie allemaal collega bedrijven van mij. Wat trouwens groeibedrijven zijn denk kwamen. Geef je nou geen winstverwachting omdat er Corona is? Je kunt toch bepaalde. Je kunt zeggen luister hebben bepaalde Loosduinse nu die duren tot op dat moment. Als dat de situatie is, dan denken we dat dit de winst is en elke maand extra lockdown kost ons 15 cent per aandeel.

[00:33:58]

Dus reken zelf maar uit wat er gebeurt als er ergens loopt. Dan jij daarna inderdaad de winstverwachting van bereiden.

[00:34:04]

Jany, je kijkt wel heel erg naar Outlook. En ik vind het altijd ik als ondernemer. Ik ben zelf ook ondernemer je. Je maakt altijd scenario's die volgens mij doet een beursgenoteerd bedrijf. Ik doet niks anders dan scenario's maken, want daar maak je begroting op. Dus jij? Als je als bedrijf zegt dat ie geen outlook kan geven, dan zeg je Arica. We hebben geen begroting en ik is zelf altijd heel raar.

[00:34:23]

Ik zou daarnaast ook goed nadenken over niet alleen maar over de inhoud, maar ook over de vorm. Dus het bedrijf komt met een persbericht. Is dit een logisch moment voor een persbericht? Waarom doen ze dit nu? Waarom was niet vorige week? Waarom niet volgende week? Waarom staat er iets niet helemaal helder omschreven? Wat zitten? Je kunt daar best wel veel uit afleiden. Ha. Want een stelletje manipulator zijn of nee dat dat. Nee, niet dat het is niet mag.

[00:34:50]

Ja manipulatie. Dat werkt erbij dan. Zeg maar dat de negatieve defintieve gevoel heb ik. Uhm, er mag en wat je maar doen mag, maar dat is hoe ik dat zeggen.

[00:34:59]

Uh, als blijft natuurlijk heel goed nadenken van ja, hoe gaan we dit zeggen na K6? Ja en ik geef even voorbeeldje stellen dat wij bezig zouden zijn met een transactie in Belgie. En wij schrijven stukjes land rapportage over alle drie de landen en het stukje over Belgie is heel beknopt. Dat zijn ook vaak signalen van hij zou daar iets spelen aan de hand zijn dat. Daar moet je ook naar kijken, niet alleen maar. Maar dit zegt dus eigenlijk wel eens als je ze bedreigden moet je bedrijf eigenlijk goed kennen.

[00:35:26]

Want dan kan je als je dus dan heb je meerdere keren persberichten gelezen. Dan ga je berekent de dynamiek en zou wel voelen van ik afwijkt zijn. Althans vind ik als belegger. En zeker als je jullie luisteraars. Jonge beleggers gaan er niet proberen 500 bedrijven te volgen. En allemaal maak je keuzes van van van industrieën die jij zou ik zeggen leuk vind dat je het leuk vindt. Dan is het ook leuk om je erin te verdiepen en voeg daar dan wat meer van.

[00:35:52]

Lees ook eens een keer een jaarverslag. Ik voel me altijd op dat heel weinig beleggers en analisten dat echt doen. Ze gebruiken wel de balans en de piano. Al staan heel veel interessante dingen in jaarverslagen, groot is een jaarverslag. Ja, maar als je gewoon eens een keer op een zondag. Ik wil niet tweehonderd pagina's aan een boek. Als je als je dat vaak gaat doen, dan kun je, zoals wij dat noemen power skimmen wat het is.

[00:36:14]

Nou, ik kan me wel voorstellen uit verkeerscel.

[00:36:17]

Euh en m. En dan? En daar staan echt interessante dingen waar ik. Soms hebben wij ook wat dingen het jaarverslag staan. Denk aan stelt nooit iemand daar een vraag over? Dit is gewoon niemand. Leest, leest dat ding hier. Je had het Mampaka over management. Dat vind ik een heel belangrijk onderdeel voor beleggers om het management te beoordelen. Hoe kan je daar als belegger een management goed beoordelen en inschatten vanaf je computer? Kijk, alles wat je op de computer doet, dan hoef je dat niet.

[00:36:41]

Ik denk dat jonge mensen daar en die zijn ervan zijn handiger in dan euh dan ik. Want toen ik analist was kon je vijftien jaar gelukkig is. Dat ben eenenveertig man.

[00:36:50]

Ik ben eenenveertig. Ja, waar? Ik zie dat bij de jonge mensen dat als ik. Als ik die jongens en meisjes zie die op mijn kinderen komen oppassen. En hoe handig iemand al die dingen zijn. Het is ook logisch.

[00:36:59]

Weet je dat m dus. Weet je dat hoef ik denk ik niet uit te leggen. Iets wat ik wel zou willen meegeven is denk bijvoorbeeld ook aan Puurs van het bedrijf. Leveranciers van het bedrijf. Euh, concurrenten weet je, daar kun je ook mee praten soms.

[00:37:13]

Dus als je het over Unilever hebt stuk, dat management krijg je niet te spreken. Maar je kunt wel dat daar duizend Duits zwerf.

[00:37:21]

Tuurlijk heel veel bedrijven omheen die daar iets mee te maken hebben. Daar kun je misschien wel mensen van spreken.

[00:37:26]

Dat kan je ook wat vertellen over het bedrijf. Waar ik dat heel vaak voor gebruikte is ik had een bepaalde. Ik zal je een voorbeeld geven. Unibail Rodamco is een van onze concurrenten nu euh. Unibail. Een overname van Rodamco in 2007. Nou, toen zijn wij maar met ons team, zei Wijs. Een keer een toertje doen langs de Esens van Rodamco met de managers van Rodamco. Er waren ook. En dan kun je de vraag stellen. Goh, is er nog wat veranderd sinds ze jullie bij jullie eigenaar is?

[00:37:53]

Ja, ik heb nou goeie hele interessante dingen. Ja, zeker als je die vraag zo openstelt. Ja, wat als je alleen maar met het management praat? Wij zijn natuurlijk heel goed geprogrammeerd in. Wij weten precies wat we wel en niet moeten zeggen. We zorgen altijd dat het verhaal super consistent is, maar als je praat eens een keer met een shopping center manager van het bedrijf of van iemand een bedrijf dat eromheen hangt, dan krijg je dit.

[00:38:15]

Het gaat hier niet om voorkennis hoor. Begrijp me goed, maar euh. Het gaat hier om het kijken of het verhaal wat het management verteld of dat wel echt. Is dat nou een mooi verhaal? Of is dat nou echt wat er gebeurd is?

[00:38:28]

Volgende week zitten we met de gemeente Nieuwegein om tafel. Kijk aan van Delft, waar winkelcentrum The Point en het winkelcentrum City Plaza en The Point als een service.

[00:38:37]

Dan moeten ze blijkbaar zijn. Oké, wij zegt waar ik de tour kwam. Een bekend verhaal. Je moet echt je onderzoek doen en je onderzoek moet verder gaan dan even de wedstrijd bekijken. Kunnen beleggers jou ook zomaar gewoon mailen als ik als bijvoorbeeld een paar luisteraar zijn? Ik nou ik mijn aandeelhouder in Wereldhave? Ja, er kunnen niet zomaar de Siau bereiken. Is dat? Ja, dat is de D. Dat is niet de manier waarop we dat doen, maar wel, want we hebben een iemand, het bedrijf die daar heel goed in is.

[00:38:58]

En als Ruud van Maanen zijn iemand adress, staat ook op onze website. Hij is onze investor relations. Als Ruud nou denkt dit moet ik even aan Matthijs voorleggen, zal hij dat zeker doen. Dus dat is eigenlijk manier waarop we jullie beantwoorden. Wel, alle vragen van de Van de Vetters beantwoordt alle vragen van beleggers. Een tijd geleden wat over crowd strike vertelt is een holding in cybersecurity en die heeft mij benaderd. Of ze als ik vragen heb en of ze daar kunnen ze beantwoorden.

[00:39:21]

Daar hebben we jou benaderd. Ja, of als ik veel meer vragen heb. Als ik meer wil weten over bedrijven, dan kan ik met diegene bellen. En wat leuk, dat is wel ja en denk ik ja, dat is eigenlijk best wel een heel proactief natuurlijk. En maar ik denk dat ik wel vrij normaal denk ik. Je bent de hele dag bezig met je bedrijf, zo goed mogelijk presenteren en bij een breed publiek. En ja, dan moet je je ook openstellen voor vragen.

[00:39:43]

Dat vind ik eigenlijk dat je weinig CEO's in de media ziet. Is dat zo?

[00:39:46]

Nou ja, ja, maar media zit wel anders in mekaar natuurlijk. Ja, die zijn op zoek naar nieuwe.

[00:39:51]

Maar het lijkt alsof ze actief vermijden dat ze in de media komen. Dus ja, ik denk dat dat ook een stukje is. Ook hoe je dat?

[00:39:58]

Mee waar wij bij zaten. Ook in een Lynott vier jaar geleden. Ik heb er wel voor gekozen om BNR te gaan staan en in een groot interview nog in het Financieele Dagblad. En dat vind ik goed. En uiteindelijk heeft dat wel geholpen door gewoon open en transparant te zijn en ook te erkennen en ook wel een stukje empathie te tonen voor de beleggers die boos waren en die zeiden ik ben ooit op 70 euro ingestapt en nu staat er 15. Daar wil je wel iets mee denk ik als CEO en denk ik dat ik zou zeggen ook een CEO van ABN Amro of Philips of andere bedrijven kunnen daar iets mee doen zonder dat ze dingen gaan vertellen die ze niet mogen vertellen of wat anders is.

[00:40:30]

En dan hoor ik de muziek van de portfolio. Dividend wordt er altijd. Maar laten we die overslaan toch Pim.

[00:40:34]

Want we zitten een afleveringen vol onder we precies.

[00:40:38]

Maar we willen wel de nieuwe vrienden van de show bedanken. Euh, het ja dankzij jullie steun. Feit dat je erbij zijn. En misschien ook om jawel natuurlijk. En we zien jullie in de community, dan gaan we naar nieuws. Ja, en welke zou je eerst willen doen? Nou eerst. Ik heb er eentje uit gepikt. Ik zat wel over Coolblue willen hebben is streng.

[00:40:57]

Kijk Doblo.

[00:40:59]

Ja, dat was van daar is, al is daar een grote aandeelhouder met negenen.

[00:41:06]

Negenenveertig procent. Die willen Coolblue naar de beurs brengen. En hoe waarschijnlijk dit jaar ook Pieter Zwart dat kennen. Die kennen de meester wel. Die is nog steeds grootaandeelhouder met 51 procent naar Coolblue. Groei natuurlijk heel erg hard naar ik denk dat Cronin daar ook aan meegewerkt heeft. En natuurlijk wel een interessante en interessant proces ook omdat namelijk Ahold waar Bol.com in zit is denk ik wel een directe concurrent. En dat Maasdonk ook de het interessant omdat daar een waardering op Bol.com geplakt kan worden.

[00:41:35]

Ahold wordt denk vrij ondergewaardeerd. Ja, en daar is dit toch wel een beetje een verborgen.

[00:41:40]

Bol.com in die we straks meer waarde kunnen schatten en het aan aldus ondergewaardeerd denk jij omdat ze Bol.com hebben maar die nog niet hadden?

[00:41:48]

Ik denk dat hoe ik de meeste is dat Bol.com nog niet echt een waardering heeft in Ahold. En omdat Coolblue naar de beurs gaat wordt daar een waardering op geplakt waardoor je Bol.com ook beter kan waarderen. Waarom zou je dat nu niet kunnen doen met de waardering van Amazon? Nou ja, ik Emmerson is is denk ik wel iets anders omdat het namelijk in de hele wereld actief is. En mijn zoon is meer clouddienst dan een webshop. Het is hem een betere vergelijking.

[00:42:14]

Ja, ik denk je, uiteindelijk moet je natuurlijk. Het gaat eigenlijk de multiples waar je naar kijkt en volgens mij. Je kan een Zalando kijken volgens mij drie keer de omzet. Maar ja, dat is dan weer kleding. De beste is natuurlijk de vergelijking is in dezelfde markt ongeveer dezelfde spullen. En de geruchten gaan niet dat het volgens mij 2 3 keer de omzet wordt voor Coolblue. En ik vraag me dus wel heel erg af waarom gaat Hal die zoveel Kezel heeft?

[00:42:38]

Hal dat is een investering dat de Holland-Amerika Lijn. Waarom gaan ze koelbloediger naar beurs brengen? Vindt men daar heel erg nieuwsgierig naar waarom ze dat precies niet doen? Ik denk dat hun antwoord is dat I can Holofernes vrij goed en we hebben ook wel over euh, over Coolblue, maar meestal over vastgoed. We hebben er net een transactie met zijn gedaan. De Boogaard in Rijswijk hebben zij van ons. Ze komen in jullie. Nou ze deze kunnen. Ze komen niet als huurders hebben dat winkelcentrum van ons gekocht oke.

[00:43:05]

Maar ik denk dat dat met groeiplannen te maken heeft. Dus ik denk dat je zou verwachten. Dat heb ik niet met Hal besproken hoor. Maar dat is. Dat zou mijn verwachtingen zijn dat zij hele ambitieuze groeiplannen hebben als Coolblue. Pieter had overigens fantastisch gedaan. Ik heb een paar keer ontmoet en ook ook voordat Coolblue zo groot als dat het nu is.

[00:43:23]

Een man met een missie met een missie. Maar ik denk dat zij een enorm ambitieuze groeiplannen hebben voor het buitenland. En daar kan me ook wel voorstellen dat Hal denkt ja uh zijn super committed maar na om nou al die groeiplannen voor. Wat was het negenenveertig procent gaan financieren. Dat is misschien ook weer wat enthousiast en dat is natuurlijk het uitgelezen moment om de beurse uit te betrekken. Maar dat is misschien wel het beste verhaal. Misschien het enige verhaal eigelijk dat je kan voortaan, maar ze hebben al best wel veel cash, dus ik ben wel heel benieuwd wat dat worden.

[00:43:51]

Er wordt wel een interessante tijd in Amsterdam. Nou ja, Londen wel al even aangeven dat het langzaam verschuift. Dat een beetje als financieel centrum Amsterdam wordt echte een beetje de beurs waar iedereen naartoe wil. Ik denk dat wij hebben. We zijn sowieso langzaam maar techbeurs aan het worden en we toucheert de deed. Hebben wij gewoon betere performance dan SPI, waarbij we zelfs een performen nu net zo goed als de Nasdaq dit jaar houdt, deed ik. We zijn de beste presterende beurzen in Europa.

[00:44:17]

Wij gaan een en wij worden gewoon een T-Ford. Het nieuwe Londen. Ja, wij worden echte. Maar ook je ziet wat de beurs. Welke bedrijven die er aankomen dan gaan we nu niet behandelen. Mag niet van jou. Kijk maar op de website. Het kan me heel veel interessante bedrijven en ook heel wat technologiebedrijven. Ik zou het hartstikke leuk vinden. Dat is ik. Ik heb door mijn verleden natuurlijk nog wel eens een soort van extra affiniteit met de beurs, dus zou het mooi vinden.

[00:44:37]

En ik denk ook wel wat nodig om dat toe tot de laatste jaren met name private equity een enorme groei heeft doorgemaakt. En dit is waar het nu over publieke equity privé private equity is met name heel hard gegroeid vanwege de nieuwe regelgeving. Een en al die pensioenfondsen die daarin investeren dus zowel goed als public equity nu weer even een ja moest krijgen. Ik durf bijna wat zeggen dat over over techniek na zeg van 5 jaar dat ik zomaar is de voorbeeld beurs kan zijn voor Europa en dat het misschien best wel veel Aziatische en Amerikaanse imsir als het buiten de deur kijken misschien wel eens naar Nederland gaan kijken.

[00:45:10]

En en wat uh, wat denken ook belangrijk is, is dat beleggers ook wel euh, de de de beurs regels van Van Amsterdam appreciëren. Die zijn best wel streng. Ja, als je wilt vergelijken met Toronto. Dat is een beetje in de beleggingswereld de Piraten Beurs. Ja, als je als bedrijf wat minder en wat minder regels wil voldoen, dan ga je voor een Toronto listing misschien ook weer even een tip af als bedrijf de en verplaatst van euh, van een land naar Toronto.

[00:45:34]

Dan krijg je misschien ook even nadenken waarom. Dat is namelijk nog belangrijker dingen ja. Als we als belegger wil je juist graag dat er gewoon een goed kader is van regels voor het bedrijf waarin je belegt. In Nederland is dat er gewoon, maar je merkt er echt een transitie, want ik wist niet wat het zegt. Maar we gaan naar Londen turven zeggen Amsterdamse notering op. Dat is berijmde on hold gezet. Je merkt nu al we weten niet zeker.

[00:45:55]

Ik denk dat je ziet. Blijf gewoon lekker in Nederland en hier laat Londen vallen. Je merkt. Een hele verandering in Amstelveen, zowel echte als Nederlandse belegger. Je hebt veel meer uit te kiezen. Interessante bedrijven, er wordt toch meer gevolgd door de Nederlandse pers, wordt meer over geschreven. Deze informatie is ook makkelijker.

[00:46:11]

Verhandeling denkt dat het eigenlijk alleen maar gunstig is voor Hollandse beleggers denken hebben we het toch een beetje over gehad en zullen naar je portfolio geen transacties gedaan en ben weer wat gestegen naar een volgens mij al veertien jaar op rij.

[00:46:28]

Euh, 201.000 400 ok. En misschien wel om te zeggen ik heb in mijn portfolio zit en die de meeste mensen in een concave hebben gezien heb ik een extra tabblad bij gemaakt. En dat de returns. Daar heb ik even een berekening gemaakt wat een rendement is per jaar. En daar heb ik ook rekening gehouden dat het ingelegde geld ook een waardering krijgt op welke periode van het jaar in heb gelegd. Nu heb ik en die heb ik even aangepast. Als mensen dat ook willen dan kan je dat eruit halen.

[00:46:55]

OK, en zal ik mijn er dan ook maar even doen? Mijn portfolio waarden ja, kom op 4.500 79 euro en 50 cent. En waar was je mee begonnen met de nul? Toch uiteindelijk nul. Dit is mijn totale portefeuille.

[00:47:11]

Warehouses en Malu legt elke maand elke maand 500 euro. Dus ik was ok. Volgens mij heb jij nu 4.000 euro totaal ingelegd.

[00:47:19]

Ja echt zo'n 500 zou worden. Maar 11 zetels zou zijn mannetjes niet meer. Ja Gouna reviews. En ja, we hebben weer maar eentje is er lekker weer. Maar eens een kiezer denk ik. Heb jij een voorkeur deze keer?

[00:47:31]

Ik vind dat berichtje van Bramble. Dan zou ik die even voorlezen. Euh, Raimundo Pim.

[00:47:36]

Ik zou graag een keer jullie mening willen horen over twee dingen. Ten eerste. De markten zitten op een all time high en blijven echt enorm stijgen sinds de dip in maart 2020. Hoe beschermheren portfolio tegen een beurs bubbel waarvan sommigen zeggen dat die rond de zomer komt. Laten we eerst even wandelen na eerst. Dank je wel voor de vrager Bram. Ja, je weet nooit of er een bubbel is, of die ook gaat. Klap ik denk dat er elke maand weer iets over geschreven wordt.

[00:48:02]

Je zal ongetwijfeld iemand een keer gelijk hebben. Als je na je minder comfortabel voelde in je slaap er slecht van, dan zou ik zou zelf kiezen. Ga überhaupt wat cash nemen. Tien procent twintig procent van je portefeuille in cash doen als je hier wat achter de achterhand hebben, als het zakt. Dat je wat mij kan kopen en wat je ook kan doen, is iets meer. Iets meer letten op waarderingen, kijken naar de bedrijven zoals een. Als je een Tesla hebt of een versnijd die of een aantal duurzame aandelen van de elektrificatie en eigenlijk die die hoek en die hen gewoon heel hard opgelopen qua qua waarderingen waar je kan.

[00:48:34]

Nou is misschien wel een beetje duur. Misschien moet ik wat meer naar defensieve aandelen gaan, zoals een supermarkt of telecom. Ik zal altijd blijven kijken naar bedrijven met een extreem sterk en duurzaam concurrentievoordeel. Je ziet toch wel in de tijd dat het slecht gaat. Dat dat worden gezien als veilige havens is daarbij een beetje misschien je een partij iets schuiven, maar ik zou vooral niet van zich laten horen hem niet te veel thijmen. Dus ja, ik zal er niet zoveel druk om maken als het gebeurt, dan gebeurt dat ook.

[00:48:58]

En punt 2 is en dit is misschien ook wel leuk voor Matthijs. Ik vind het super interessant hoe jij je verdiept in bedrijven en op basis daarvan handelt. Wat ik best vaak zie is dat goed of slecht nieuws niet per definitie hogere of lagere koersen betekent. Met andere woorden het sentiment bepaalt vaak de koers van een aandeel. Hoe lees je het sentiment in de markt en of bij grote beleggers?

[00:49:20]

Maar kijk, goed of slecht nieuws is niet een absoluut begrip, maar dat is een relatief begrip. Dus de vraag is wat was de verwachting voordat het nieuws uitkwam? Ik zal je voorbeeld geven als wij als wereldhaven een winkelcentrum nu verkopen. Wij zouden dit in de verkoopmodel. Zou je kunnen zeggen dat een verkoop is per definitie goed nieuws. Daar zitten beleggers op te wachten. Alleen de vraag is natuurlijk wel wat was de verwachting van de beleggers? Hadden beleggers verwachten omdat er inmiddels al twee zouden verkopen?

[00:49:46]

Dan is een teleurstelling onder beleggers verwacht dat je boven de boekwaarde zouden verkopen. Dan is de boekwaarde een teleurstelling. Ja, dus dat relatief maken is heel belangrijk. En da's ook meteen het moeilijkste, omdat je dan ook moet gaan afvragen wat wat hebben. Wat hadden anderen nou eigenlijk verwacht op dit moment? Ik denk dat dat ook meespeelt. En alleen maar het sentiment zal er één dingetje misschien even teruggrijpen op eerder. Ik vond altijd toen ik analist een belegger was CEO's vroeger eigenlijk altijd heel weinig aan mij.

[00:50:12]

Misschien lag dat ook wel aan mij ook, maar ik vraag altijd ook na zo'n gesprek sterk zelfzorg. Mag ik ook wat vragen stellen aan jullie Uhfw? Bij beleggen inmiddels houden? Waarom? Waarom niet? Wat vind je wat wij beter kunnen doen? Zo heel weinig mensen meteen zien dat vraag aan beleggers terwijl je wel zoveel tijd eraan spendeert. Ben je eigenlijk belegd in wereldhaven zeker?

[00:50:32]

Ja ja, ik heb iets van zeventigduizend aandelen. De beste vind je ook dit als een extra zelf aandelen bijkopen weet je dat ze superbelangrijk. Dat is iets waar je ook als Lauweryns op zou letten. Zou ik echt opletten?

[00:50:46]

Is wel een heel duidelijk signaal. Ja, wat een wat er management geeft door en door zelf aandelen te kopen. Misschien nog even nog even terugkomen op die sentiment indicatoren. Dat ga ik nu niet benoemd. Ik heb ze op de website wel eens de. Nauwgezet. En dan de de VIX index, dat metalen ik, de beweeglijkheid van de index is gebaseerd op de opties die gekocht worden. Dat geeft de Arica een beetje aan wat er op wordt gebaseerd op de opties van de komende dertig jaren.

[00:51:12]

Hoeveel de index het komende jaar zou kunnen bewegen? Die wordt heel erg geke. Die worden ook gebruikt. Hoeveel angst er eigenlijk in in de beurs zit? We hebben nog de Buford in In de Kater en de De Shiller PE en dat zijn er drie indicatoren. Ik heb ze uitgebreid uitgebreid op de website ook een linkje naar naar alle grafieken toe. Die geven alledrie aan dat het overgewaardeerd te zijn op de beurzen vrij hoog staan. OK! Is volgens mij geen enkele indicator te vinden die je tegen die andere site.

[00:51:41]

Tijd voor nieuwe indicatoren. Ja ja, dat zou ook kunnen ja kennen. Tot zover de twee vragen van Bram, waarvan één beantwoord door een echte CEO. Want hij is. Uhm. Maar ja, we gaan afronden op volgende week. Wat gaan we doen? We gaan het hebben over wat is een aandelen en claimemissie? Ja, ik denk dat de mee naar je gaat er gewoon zo je als belegger een keer mee te maken hebben. Ze is goed om weer in.

[00:52:04]

Is het een aflevering waar we effe lekker gaan duiken in de droge kennis?

[00:52:08]

Spannend. Ik heb nog geen idee wat het betekent. Rest ons nog één ding, namelijk wat hij stroomt te bedanken. Het was leuk als geluk.

[00:52:15]

Dank voor de antwoorden hoor. Leuk, leuk, leuk gesprek. Jij hebt genoeg gepraat voor de rest van de dag denk ik meteen. Ja, eigenlijk wel, maar ik heb nog een hele dag te gaan met een man die uit mijn werk lacht. Praten is ook zo.

[00:52:26]

Je gaat een roadshow. Nou ja, veel succes erbij. Dat kunnen wij ook wel CEO zijn. Maar ik wil dat praten. Ja ik.

[00:52:33]

Ik heb nooit gezegd dat heel moeilijk. Bedankt. Ja, leuk dat je er was.

[00:52:39]

Ja, leuk dat je dat ehm. En dan tot slot investeer in je kennis en belegd met blijf.