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Miete ist rausgeschmissenes Geld. Warum sollte ich jeden Monat z.B. 1000 Euro an meinen Vermieter überweisen, welche dieselben 000 Euro doch in meine eigene Bude stecken könnte? Vielleicht denkst du über die große Frage kaufen oder mieten genau so nach und leider handelt es sich meiner Ansicht nach dabei um einen Denkfehler. Denn die Frage kaufen und mieten ist leider keine ganz einfache Sache, sondern ziemlich kompliziert und lässt sich eben nicht auf den einfachen Satz Miete rausgeschmissenes Geld verkürzen. Warum das eben eine unzulässige Verkürzung ist?

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Das klären wir heute in meiner neuen Folge von meinem Podcast Geld. Ganz einfach. Ich bin seiDie von Finanztest. Bei Finanzamt sind wir der Meinung, Finanzen kannst du selbst und wir zeigen dir wie.

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Also ähnlich sind wir soweit ähnlich beim Thema Immobilien. Da hab ich Folgen weise Gefasel von Riester und betriebliche Altersvorsorge von ETFs ja oder nein, von alten Verträgen. Und eigentlich wolltest du vielleicht genau wie viele andere endlich wissen. Soll ich mir jetzt eine eigene Bude zulegen oder nicht? Und diese große Frage kaufen oder mieten? Da geht es natürlich um wahrscheinlich somit die größte Finanz Entscheidung beim Leben. Denn auf einmal geht es um ein Ding, in das du nicht nur zehntausende, sondern hunderttausende von Euro steckst.

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Und viel teurer wird wahrscheinlich nichts mehr in deinem Leben sein und auch alle anderen Beträge da und rum. Die sind schnell in großen Dimensionen, um die man sich sonst eher keine Gedanken macht. Irgendwie mal ein paar Fenster ersetzt oder eine Heizung gemacht und schon wird es ganz schnell Pfarrhäusern fünfstellig hier gehen. Dieses ganze Thema kaufen oder mieten, Immobilie ja oder nein. Sich ein Eigenheim zulegen in drei Folgen an. Ich hab mich jetzt entschieden, das auf drei Folgen auszudehnen.

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Wir machen es verfolgt. Jetzt, heute in der ersten Folge geht es um so ein paar Denkfehler und der große Denkfehler, den habe ich am Anfang schon genannt, nämlich dieser Satz. Miete ist rausgeschmissenes Geld. Und daran gliedern sich noch ein paar andere Denkfehler, die wir heute mal anreißen und damit das ganze Team abstecken. Beim nächsten Mal geht's dann um die Zahlen. Da werden wir mal ein bisschen genauer uns anschauen, wie diese Entscheidung kaufen oder mieten, wie man die eigentlich vernünftig, realistisch und vor allen Dingen auch fair betrachtet.

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Weil da spielen immer ganz viele Glaubenssätze eine Rolle. Und dann werden Sachen weggelassen, die eigentlich unbedingt in die Rechnung bedrängenden. Und beim dritten in der dritten Episode zu diesem Thema kaufen oder mieten. Da wird es darum gehen, dass man uns das Ganze mal von der Lifestyle Seite anschauen. Denn am Ende ist die Entscheidung kaufen und mieten vor allen Dingen eben auch eine Lifestyle Frage. Eine Frage wie du weiterleben willst. Ein Großteil von deinem Leben gestalten wirst. All das hängt natürlich davon ab, wo und wie du wohnst, ob du eigene eine eigene Immobilie hast oder nicht.

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Also gucken wir uns mal genauer an diesen berühmten Satz. Miete ist rausgeschmissenes Geld, und zwar müssen wir ihn im Kontext betrachten. Wenn jemand so etwas sagt, was steckt dahinter? Was von was? Geht er stillschweigend aus? Und drei Sachen gibt es, die aus meiner Sicht eben aus diesem Satz Miete ist rausgeschmissenes Geld. Ein Denkfehler machen. Eine, wie ich schon sagte, unzulässige Verkürzung. Und zwar wird bei diesem Satz implizit immer verglichen das, was ich ihm heute an Miete zahle, zum Beispiel 1 000 Euro oder vielleicht auch 1500 Euro mit dem, was ich an Rate an die Bank zahlen würde, wenn ich mir eben ein Haus oder eine Wohnung zulegen würde.

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Und dann überlegt man sich um das eine sind vielleicht 1 000 Euro z.B. und bei einem anderen Fall müsste ich Rat an die Bank 8300 zahlen, dann wären das nur 300 Euro Unterschied. Aber das könnte ich mir schon leisten. Dafür lege ich dann irgendwie einen Sparplan stellen oder sowas in Richtung also kein Problem. Und genau dieser Vergleich Miete angeblich ja rausgeschmissenes Geld versus das, was ich an Rat an die Bank zahlen.

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Das ist ja dann für mich sozusagen das geht in mein Haus, in meine Wohnung, das ist Sparen, Immobilien sparen sozusagen.

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Da ist dann für die meisten Leute schon die Sache zu Ende. Na dann ist die Sache irgendwie klar. Warum sollte ich so viel Geld rausschmeißen, wenn ich das doch sinnvoll in Betongold investieren kann? Naja, und jetzt fehlt halt in dieser Betrachtung einiges. Und zwar genau gesagt drei Sachen. Zum einen, was zu bedenken ist in dieser Rat an die Bank z.B. 1300 Euro. Da sind natürlich Zinsen drin Dauer Halbmonds. Dann wird übersehen, dass ein Immobilieneigentümer in aller Regel höhere Kosten hat als ein Mieter.

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Der muss sich nämlich drum kümmern, dass eine Immobilie mit der Zeit nicht verfällt. Thema Instandhaltung und Instandhaltung Rücklagen. Zweites Thema und drittes Thema. Naja, so eine Immobilie am Anfang zu werben, das kostet ganz schön ordentlich. Und auch das gucken wir uns an, das ist nicht for free. Zunächst einmal muss ich eines eingestehen Auf einer ganz oberflächlichen Enel stimmt der Satz Miete ist rausgeschmissenes Geld. Natürlich. Warum? Weil Mieten natürlich einfach nur Ausgaben sind. Einfach Kosten für einen Mieter, die an den Vermieter überweist.

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Und die sind einfach weg. Die tragen nichts zu einem Vermögensaufbau bei. Die sind einfach nicht oder nicht mehr da. Und insofern stimmt das jetzt erstmal mit dem rausgeschmissenes Geld. Wenn man sich jetzt die Rate von der Bank dagegen legt, dann zu unserem ersten Thema, den Zinsen. Das heißt, wenn ich mir einen Wohnung kaufe, ein Hausbauer und dafür eine Finanzierung aufnehme, einen Kredit aufnehme, dann zahlst du ja. Rate an eine Bank in aller Regel.

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Und diese Rate zum Beispiel. Mein Beispiel vorhin 1300 Euro im Monat. Die besteht aus Zins und Tilgung typischerweise, das heißt, ein Teil dieser 1300 Euro. Das sind einfach Zinsen und Zinsen sind natürlich nichts anderes als Gebühren dafür, dass die Bank dir das Geld geliehen hat, z.B. 300 000 Euro geliehen hat. Und diese Zinsen, diese Gebühren, die sind natürlich auch einfach weg. Das sind auch einfach Kosten, die du dafür hast, dass du dir eine Immobilie zu legst.

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Und insofern sind die Zinsen, die in der Rate drinstecken, quasi mit der Miete vergleichbar. Im Fall zahlst du Miete als Gebühr an dein Vermieter, dass du mich da drin wohnen kannst, wo du wohnst und im andernfalls hast du Zinsen an die Bank dafür, dass sie dir Geld Liner sind. Einfach beides erst einmal kosten. Der Unterschied ist natürlich der andere Teil ihn von der Rate, nämlich die Tilgung. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung und die Tilgung ist das, was du.

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Womit du natürlich das Geld, was du dir von der Bank kline hast, an die Bank zurück fürs zurück zahlst. Und damit steigt mit jeder Rate und Militaer Tilgung, die in der Rate drinsteckt, dein Anteil an deiner Immobilie, der dir wirklich selbst gehört, weil der Teil, den du dir von der Bank drin hast, der kör de facto immer noch der Bank und er wird aber mit der Zeit über jede Tilgung immer etwas kleiner. Das heißt, man kann jetzt die Zinsen nicht unter Tisch fallen lassen.

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Es ist übrigens so, wenn man so eine Finanzierung berechnet, z.B. Sanger. Du brauchst 25 oder 30 Jahre, um einen großen Kredit auf eine Immobilie abzuzahlen. Je nach Zinssatz kann man mal ganz grob, ganz ganz grob bitte sagen wir heutigen Zinssätzen, dass du von dem, was du an Immobilien Darlehen aufnimmst, etwa ein Viertel nochmal an Zinsen an die Bank zahlst. Also leihe dir 400 000 Euro von der Bank, dann würdest du vielleicht bis zu 100 000 Euro Zinsen über 25 30 Jahre zahlen.

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Bei den niedrigen Zinssätzen heute vielleicht nochmal etwas drunter. Aber damit du mal eine Vorstellung hast naja, das was da an Zinsen über die vielen, vielen Jahre ergeht, das ist schon einiges. Hängt natürlich sehr davon ab, wie schnell du aus schaffst, das Geld wieder zurück zu bezahlen. Aber ja, es ist nicht nichts. Das muss man auch mal ganz deutlich sagen. Auch dafür, dass du eine ein Kredit, ein Darlehen aufnimmst, musst du eine Gebühr bezahlen, die sozusagen in ein Stück weit vergleichbar ist mit der Miete.

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Aber nochmal Der Vorteil ist natürlich erst einmal, dass von dem, was du monatlich, was du monatlich an Rate an die Bank zahlst, ein großer Teil als Tilgung du direkt in die Wohnung oder in das Haus investierst. Das ist sozusagen dann Immobilien, das eigentlich Immobilien sparen A.

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Typischerweise schließt man in Deutschland ein sogenanntes Annual thäten Darlehen ab. Das heißt, du schließt ein Darlehen bei der Bank ab. Udo Eine feste Annual tät also eine feste Rate von Jahr zu Jahr und Defekts von Monat zu Monat natürlich an die Bank zahlst. Und jetzt ist es so, dass innerhalb dieser Rate z.B. von 1300 Euro am Anfang der Anteil der Zinsen noch relativ hoch ist, vielleicht sogar die Hälfte von 1300 Euro. Das wäre relativ viel, aber zumindest ein signifikanter Anteil davon ist Zins.

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Und je mehr du aber mit jeder Rate an Tilgung an die Bank überweist, desto geringer wird deine sogenannte Restschuld. Das heißt, wie wir gerade gesagt haben, desto geringer wird der Anteil der Immobilie, die der Bank gehört. Und damit musst du auch immer weniger Zinsen bezahlen. Das bedeutet, der Anteil in der festen Rate von 2300 Euro, den die Zinsen ausmachen, der geht über die Jahre immer weiter zurück. Und irgendwann zum Schluss, wenn du sich sozusagen dem Ende deines Darlehens und eines Kredites näherst, dann zahlst du praktisch pro Monat fast nur noch voll ab.

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Das sind dann nur noch ganz wenig Zinsen in dieser Rate enthalten.

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Also halten wir fest, sozusagen das schwächste Argument am Anfang. Der Satz Miete ist rausgeschmissenes Geld. Stimmt deshalb nicht, weil er ein bisschen vernachlässigt, dass in der Rate an die Bank natürlich auch Zinsen drinstecken, von denen du nichts hast. Aber ja, da ist auch Tilgung dabei. Das ist ein Vorteil für dich. So, jetzt kommen wir gleich zum zweiten Punkt, nämlich Was wird da oft vergessen, wenn man eben nur Miete mit Rate vergleicht? Das, was du als Eigentümer.

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Wenn du eine Eigentumswohnung hast, ein Haus gebaut hast etc., da du dich um dieses Haus und diese Wohnung tunlichst kümmern solltest. Mit anderen Worten Reparaturen durchführen musst, Reparaturen bezahlen musst. Und das führt zum Thema Instandhaltung. Jeder vernünftige Immobilienbesitzer sollte monatlich etwas für Instandhaltung zurücklegen. Kann man sagen bei einer neuen Immobilie. Wenn du jetzt ein Haus baust, ist das noch nicht so notwendig. Aber auch da sollte man halt frühzeitig anfangen, Polster aufzubauen für wenn später mal was ist.

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Soll heißen als Immobilienbesitzer ist es immer total wichtig und sinnvoll, flüssig zu sein, liquide zu sein. Eine große Rücklage noch in aller Regel auf einem Tagesgeldkonto zu haben, für den Fall, dass etwas Großes kaputt geht. Das hängt natürlich davon ab, was kaputt geht. Manche Reparaturen lassen sich vielleicht noch ein bisschen aufschieben, aber wenn die Heizung kaputt geht, dann wird's schwierig und ungemütlich. Das muss in aller Regel dann sofort gemacht werden. Und wie viel Instandhaltung du da zurücklegen musst, das hängt natürlich ganz davon ab, wie alt deine Immobilie ist.

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Bei neueren weniger alteren mehr und wie vor allen Dingen natürlich die Substanz ist, der Zustand des jeweiligen Objektes ist. Wir werden uns in der nächsten Podcastfolge darüber unterhalten, was für sagen wir mal Faustregeln, was für pauschal man da ansetzen kann. Der Punkt ist aber der Diese Kosten, also die echten Reparaturen, die muss ein Mieter in aller Regel bis auf kleinste Apparaturen nicht tragen. Ein Immobilienbesitzer aber dagegen schon. Das muss eben eingerechnet werden. Und deshalb musst du berücksichtigen, dass du als Immobilieneigentümer in aller Regel höhere Ausgaben, höhere Kosten hast als ein Mieter.

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Natürlich so Nebenkosten wie Strom oder den Hausmeister oder sowas in der Richtung. Das kann für sowohl ein Mieter in der Wohnung als auch für einen Eigentumswohnung Besitzer natürlich beides anfallen. Also die Nebenkosten bleiben weitgehend gleich. Von gleichen Objekten ausgeht, von gleicher Wohnfläche zum Beispiel. Aber diese eigentlichen Reparaturen, die muss eben der Eigentümer leisten. Was ist, wenn er es nicht macht? Naja, das geht dann zu Lasten der Substanz. Oder anders gesagt Dann verfällt halt die Immobilie über die Jahre nach und nach und mindert den Wert.

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Und darum gehts letztendlich. Denn wir werden uns auch in den nächsten Podcastfolge darüber unterhalten, dass es letztendlich immer um einen Vermögens Vergleich geht. Es muss immer geschaut werden, wie viel es eigentlich die Immobilie zum Zeitpunkt X wert und wieviel hat ein Mieter, der ihm diese Immobilie nicht gekauft hat, sondern nur drin wohnt? Wieviel hat er sonst auf der Seite? Jetzt kann ich mir an der Stelle schon den ersten Protest gegen meine Argumentation vorstellen. Würde sie mich Leute geben, die sagen Saidi, bei mir ist es genau umgekehrt.

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Ja, ich zahl vielleicht 1300 Euro, rate an die Bank, aber die entsprechende Miete, die wir ja sogar 1500 Euro, die 200 Euro Differenz, die kann ich leicht auf die Seite packen als Instandhaltung. Sprich ich würde mehr Miete zahlen, als ich eben als Rat an die Bank zahle. Da kann ich mir die Instandhaltung leicht leisten. Ja, diese Situationen gibt es heutzutage in Deutschland. Gerade angesichts dessen, dass natürlich die Zinsen und damit die Raten an die Bank so niedrig sind und durch Corona jetzt auch so niedrig quasi gehalten werden.

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Aber man muss schon gucken, dass man da wirklich gleich mit gleich vergleicht und wie man das sinnvoll macht und wie man das auch fair vergleicht. Darum geht's eben in der nächsten Podcastfolge. Da muss ich dich jetzt ein wenig vertrösten.

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Also beim Satz Mieten ist rausgeschmissenes Geld. Zum einen die Zinsen nicht vergessen und zum anderen die Instandhaltung Rücklagen. Und jetzt kommt der dritte Punkt. Das ist der eigentliche Hammer, denn der Erwerb einer Immobilie ist natürlich alles andere als umsonst. Und weil es halt eine Immobilie immer um mehrere 100000 Euro in aller Regel geht, hauen die Nebenkosten beim Erwerb so richtig rein.

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Denn die liegen zwischen 5 und 15 prozent des Kaufpreises.

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Und zwar fallen die zum einen in Notar und Grundbuch kosten und das sind meistens 2 prozent. Dann die Grunderwerbssteuer. Die ist unterschiedlich, je nach Bundesland irgendwo so zwischen 3,5 bis zu 6 prozent. Und dann kommt noch die Makler Courtage für den Makler um drauf auch 3,5 bis rauf zu 7 prozent. Und das führt dazu, dass das dann 5 prozent sein können. Wenn du das in den günstigsten Bundesländern machst, in Bayern oder Sachsen ohne Makler und rauf bis zu 15 prozent, nämlich in den teuersten Bundesländern mit Makler.

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Das wäre dann so Berlin und Brandenburg. Und wenn man sich vorstellt, deine Immobilie kostet vielleicht 400 000 Euro, das wäre in manchen Gegenden natürlich ein Häusel. In anderen Gegenden, namentlich in Großstädten ne Wohnung, vielleicht auch gar keine so riesige Wohnung.

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400000 Euro, 5 Prozent. Das sind 20000 Euro. 15 Prozent, das sind 60000 Euro. Heißt man Kauf, musst du einfach mal 20 bis 60 000 Euro berappen. 20 bis 60 000 Euro. Einfach mal weg bei Nebenkosten in so einer Höhe, also Nebenkosten von mehreren 10000 Euro. Da sieht man natürlich leicht, dass Leute jahrelang Eigenkapital zusammen sparen für eine Immobilie, das dann zum allergrößten Teil einfach mal für die Nebenkosten draufgeht. Denn die Nebenkosten in Höhe von jetzt 20 000 Euro oder 60 000 Euro, die musst du als Eigenkapital in aller Regel mitbringen, wenn die weil, die kriegst du nicht von der Bank finanziert.

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Es kann sein, dass du mit dem entsprechenden Einkommen durchaus eine sogenannte 100 prozent Finanzierung bekommst. Das heißt, bei einem Kaufpreis von 400000 Euro tatsächlich die vollen 400 000 Euro als Kredit von der Bank bekommst. Aber die Nebenkosten, die musst du wie gesagt finanzieren. Und dass dieses Geld, diese mehreren zehntausend Euro an Nebenkosten einfach mal weg ist sind. Das zeigt natürlich sofort und führt sofort dahin, dass so eine Immobilie immer ein längerfristiges, ein langfristiges Projekt ist.

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Ganz grob gesagt mindestens einmal 10 Jahre. Und da sind wir auch schon beim nächsten Denkfehler, der viele Leute so in den letzten Jahren dazu bewogen hat, sich mehr oder weniger schnell mal eine Immobilie zuzulegen, weil sie denken was. Naja, wenn's mal nicht ist. Wenn ich umziehen will, wenn das irgendwie nicht so funktioniert mit der Immobilie, dann verkaufe ich die halt schnell wieder. Naja, da sieht man natürlich sofort Erst startest du bei so einer Immobilie natürlich quasi im Minus.

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Ähm, ich mit meinem Beispiel minus 20 bis zu minus 60 000 Euro. Die wollen halt erst mal wieder reingeholt werden. Mit andern Worten Die Immobilie muss im Preis so weit steigen und die ganze Geschichte muss sich soweit für dich gelohnt haben. Gespart, mieten und so weiter. Dass du diese mehreren 10 000 Euro an Nebenkosten wieder rein holst. Und das geht halt nicht mal so eben. Das braucht schon ein paar Jahre, bis du das wieder aufgeholt hast.

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Hinter diesem Satz, dass man sagt Ach ja, wenn das nicht funktioniert mit meinem Eigenheim, dann verkaufe ich halt mal schnell wieder. Da steckt auch so die Erfahrung der letzten, sag ich mal grob zehn Jahre drin, in denen natürlich, da wäre man noch oft in den nächsten Podcastfolge draufkommen. Die Immobilienpreise in Deutschland fielen Regionen ziemlich stark gestiegen sind. Das heißt, Leute haben in ihrer Bekanntschaft, in ihrer Nachbarschaft, in ihrem Verwandtenkreis vielleicht die Erfahrung gemacht, dass Leute tatsächlich wieder ihr Haus relativ schnell wieder verkauft haben, weil sie zum Beispiel beruflich umziehen mussten oder sowas und dabei sogar noch Gewinn gemacht haben.

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Warum? Weil der Preis der Immobilie in der Zeit so stark gestiegen ist. Und ein Punkt, auf dem wir immer wieder kommen werden, ist eben das muss in Zukunft nicht immer so sein. Immobilien sind keine Einbahnstraße, die können im Wert zumindest mal stagnieren oder vielleicht auch mal sinken. Über diesen Punkt auch werden wir uns in der nächsten Folge ebenfalls noch intensiver unterhalten. A.

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Jetzt haben wir also schon drei wichtige finanzielle Aspekte für diese Entscheidung Kaufen oder mieten beleuchtet. Zum einen die Zinsen, die natürlich davon abhängig sind, wie gute Konditionen du bei der Bank bekommst, also welchem Zinssatz du zahlst. Zweitens die Instandhaltung Rücklagen, die von der Substanz, von der Bausubstanz, von der Qualität und dem Zustand Subjekts abhängig sind. Und drittens die Nebenkosten, die vor allen Dingen von der Größe und damit vom Kaufpreis des Objekts abhängig sind. Und jetzt nähern wir uns so langsam dieser Entscheidung.

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Kaufen und mieten, wie du und wie du das für dich selbst einigermaßen vernünftig beurteilen kannst. Und auf dem Weg dahin müssen wir mit einem weiteren Denkfehler oder einer falschen Betrachtungsweise aufräumen. Nämlich wenn du dir jetzt z.B. so Immobilien Angebote auf in Moskau z.B. oder sowas in Richtung anschaust, dann gerät man gerne auch so eine Diskussion mit Freunden oder Verwandten in eine Diskussion über Quadratmeterpreise, d.h. da wird bei Quadratmeterpreise z.B. bei Eigentumswohnungen dann über 2000 oder 3000 4000 Euro pro Quadratmeter geredet und unter 2000 Euro pro Quadratmeter gilt dann vielleicht als günstig und oberhalb von 3 oder 4 000 als teuer.

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Oder bei Grundstücken ist es ganz ähnlich. Da wird dann über 800 Euro pro Quadratmeter ab 3000 Euro pro Quadratmeter geredet habe. Diese Betrachtungsweise ist zu verkürzt, ist verkürzt, denn jetzt muss man anfangen, den Vergleich mit Alternative einzubeziehen, nämlich mit der Alternative Mieten.

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Die übliche Vorgehensweise ist da Achtung den Kaufpreis durch die Jahres Kaltmiete zu teilen. Kaufpreis dividiert durch Jahres Kaltmiete. Ich mache mal ein Beispiel mit schönen Zahlen, die gut aufgehen, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus 300 000 Euro beträgt und man für das gleiche Haus oder zumindest ein sehr vergleichbares Haus oder eine vergleichbare Wohnung 1000 Euro an Kaltmiete pro Monat bezahlen würde, dann wären das 300 000 dividiert durch 1 000 Euro pro Monat. Mal 12 durch 12000 Euro ist ein Verhältnis von 25.

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Also nochmal 300000 Euro Kaufpreis durch 12 000 Euro Jahresgehalt Miete macht 25, sondern dieser Faktor, der sagt jetzt ein bisschen was aus darüber, ob der Kaufpreis im Vergleich zur erzielbaren Miete.

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Könnte man sagen. Günstig oder teuer ist. Und 25 gilt als ein relativ solider Mittelwert, bei dem wahrscheinlich viele Investoren heute schon einigermaßen zufrieden wären. Unter 20 gilt als billig und über 30 dann schon tendenziell als teuer. Und viele Gegenden gerade in Großstädten liegen weit, weit über 30 übrigens Enter-Taste.

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Besonders günstig ist unter 20! Dann würde ich mich an deiner Stelle fragen Warum ist das denn so günstig? Ist da irgendwas Busch? Wie sieht es mit der Substanz des Objektes sozusagen aus? Und bei sehr teuren Faktoren, also weit über 30, muss es sich halt fragen oO Ist das nicht schon so teuer, dass man da einfach zu überteuert einkauft? Genau dieses Thema überteuerte Einkauf, auch das du ahnst es schon. Das baden wir in der nächsten Podcastfolge.

[00:19:59]

Also Faktor ermitteln, Kaufpreis durch Jahres Kaltmiete teilen schon mal besser, als nur über den Quadratmeterpreis zu reden. Aber jetzt gibt's da schon zwei Anmerkungen. Zum einen Was ist eigentlich die Jaresko Kaltmiete, die man da ansetzen sollte? Weil wenn so ein Objekt zum Kauf steht, dann steht da nicht automatisch dabei, was man da eigentlich als Miete dafür bezahlen würde. Das ist tatsächlich eine Schwierigkeit, ein vergleichbares Objekt zu finden. Und das ist überhaupt eines der wichtigsten Themen bei diesem Thema Kaufen oder Mieten bei diesem Vergleich.

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Man muss Äpfel mit Äpfeln vergleichen, nicht Äpfel, Birnen. Das heißt, wenn du Beispiel heute in eine 80 Quadratmeter Wohnung zur Miete wohnst und aber dir überlegst, ob du vielleicht in eine 100 Quadratmeter Eigentumswohnung die Dehli kaufen möchtest oder sogar ein Haus bauen möchtest mit sagen wir 140 Quadratmeter Wohnfläche, dann hinkt der Vergleich natürlich erst einmal, sondern du musst dann überlegen Wie viel würde ich für die 100 Quadratmeter Eigentumswohnung oder das 140 Quadratmeter Haus eigentlich an Miete bezahlen und zwar für ein gleichwertiges Haus?

[00:20:57]

So sind gleichwertige Wohnungen. Das ist schon gar nicht so einfach zu beurteilen, um sich so ein Objekt, das z.B. im Internet steht, sich anzuschauen. Wäre es sinnvoll, zumindest einigermaßen rausfinden, was vergleichbare Miet Objekte in derselben Gegend am besten in der gleichen Straße ungefähr kosten, was man ungefähr ausrechnen kann? Was würde man da als Miete pro Quadratmeter bezahlen? Und dann kann man das einigermaßen umlegen. Aber ganz wichtig vergleichbare Objekte miteinander vergleichen. Und dann zum anderen ist zu dieser Berechnung Kaufpreis durch Jaresko Kaltmiete zu diesem Faktor noch zu sagen, dass das natürlich eine Momentaufnahme ist.

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Das heißt, wenn er jetzt 22, 25, 33 rauskommt, dann ist es die aktuelle Lage und eine sehr wichtige und wahrscheinlich sogar die dominante Frage für diese ganze Entscheidung. Kaufen oder mieten ist.

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Wie geht das eigentlich weiter? Wie wird sich die das Kaufpreis Niveau und damit die Immobilienpreise in dieser Region in dieser Lage verändern? Und übrigens auch natürlich die Mietverhältnis. Und das ist natürlich schon sehr viel schwieriger zu beurteilen, weil da machst du ein Blick in die Zukunft. Aber ich gebe dir nochmal mal ein paar Anhaltspunkte, was man da so nachdenken kann.

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Mal ganz relativ global.

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Wie wird denn die Bevölkerungsentwicklung in der entsprechenden Region? Indem die entsprechende immobil liegt, in Zukunft sein? Wird es da eher zuzugeben oder Abzug? Oder ist es so, dass die die Bevölkerung in der Region ziemlich alt ist und dadurch einfach richtig laut wegsterben? Und vielleicht bringt da Coruña sogar ein bisschen etwas durcheinander, weil die Leute jetzt zum Beispiel wieder in ländliche Regionen ziehen. Das wäre ein Aspekt. Dann Wie sieht es mit der schon relativ konkreten Lage aus, mit dem Standort des Objektes sozusagen?

[00:22:34]

Wir sind da zum Beispiel so wie Bebauungspläne werden da vielleicht Straßen gebaut, Umgehungsstraßen, die für Lärm sorgen, aber vielleicht auch für eine bessere Verkehrsanbindung, Einkaufszentren, Schulen und so weiter, wie es dadie in die Entwicklung. Wie sieht auch die wirtschaftliche Entwicklung an der konkreten Lage aus? Wie sind z.B. A. G.H. Vorhanden. Jetzt nicht nur Arbeitgeber für dich, sondern auf andere Leute. Das sorgt dann wieder für Zuzug in bestimmte Stadtteile z.b. Wie sieht es aus mit anderen Bebauung?

[00:23:02]

Projekten wie z.B. Stromleitungen könnte man sich vorstellen oder auch Windkrafträder spielt alles eine Rolle. Und dann natürlich ganz wichtig wie schon mehrfach angesprochen der eigentliche Zustand des Objekts. Die Bausubstanz. Von wann? Wie alt ist das Ding? Natürlich und wie 7a die. Wie sind die Entwicklungschancen, sag ich mal? Also z.B. Holz heutzutage sehr wichtig. Wie ist die die energetische Bilanz? Wie sieht die Dämmung? Ist das alles noch auf aktuellem Stand? Ist die Heizung eigentlich noch auf dem technischen Stand oder muss die bald erneuert werden?

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Gar nicht mal so sehr, weil sie es nicht mehr macht, sondern man sie irgendwann vielleicht auf Grund Gesetzgebung nicht mehr wirtschaftlich ist.

[00:23:39]

Was den Zustand des Objekts selbst angeht die Bausubstanz. Sowas hab ich nur einen Tipp für dich. Es handelt sich wie gesagt wahrscheinlich um die größte Investition deines Lebens, um ein Kauf von mehreren 100000 Euro. Sowas macht man in aller Regel nicht so oft im Leben. Bitte sei nicht zu geizig, wenn du dir so ein solches Objekt anschaust, da durchaus ein paar hundert Euro, wenn nicht sogar tausend Euro für einen Gutachter, für einen Ex Experten, für einen Sachverständigen auszugeben, der dir hilft, die Substanz, die Qualität des Objektes wirklich neutral zu begutachten.

[00:24:11]

Selbst wenn du dich entscheidest, auf Grundlage dieses Gutachtens das Objekt nicht zu machen. Du wirst doch nicht für 300, 400, 500 tausend Euro wie auch immer die Katze im Sack kaufen wollen. Da muss man leider dann mit solchen Kosten für einen Gutachter nicht geizen, sondern mal in Vorleistung gehen.

[00:24:29]

Bevor ich dir gleich erkläre, wie es mit unserer Gesamt Überlegung zu kaufen und mieten eigentlich weitergeht. Ein kurzer Einschub und zwar gibt's heute keine Kategorie haja Idee, also keine beantworteten Fragen, sondern eine Korrektur, eine Richtigstellung. Und zwar zur Folge 17 betriebliche Altersvorsorge in dieser Folge 17 hab ich nämlich leider an einer Stelle Quatsch erzählt. Und zwar geht es um die Auszahlung der betrieblichen Altersvorsorge, also um die Betriebsrente und zwar um die ersten 160 Euro. Von einer betrieblichen Altersvorsorge sind Sozialabgaben frei, aber nicht steuerfrei.

[00:25:01]

In Folge 17 habe ich behauptet, dass die auch steuerfrei wären. Das ist leider nicht richtig, sondern es sind Anführungszeichen, nur Sozialabgaben frei. Das heißt, auf diese ersten 160 Euro musst du keine Krankenversicherung, keine Pflegeversicherung bezahlen. Heißt also insgesamt gesehen Sag mal, du würdest 500 Euro monatlich aus einer betrieblichen Altersvorsorge bekommen, dann wären 160 Euro davon Sozialabgaben befreit und die nächsten 340 Euro. Darauf müsstest du Beiträge zur Krankenkasse und zur Pflegeversicherung bezahlen. Aber die vollen 500 Euro werden natürlich besteuert.

[00:25:36]

Und damit jetzt wieder zurück zu unserer Frage Kaufen oder mieten? Wahrscheinlich hat diese Podcastfolge für dich ein bisschen so geklungen. Mit den ganzen Denkfehlern, die ich da erzählt habe und meinem bißchen abfälligen Bemerkungen über Miethe ist doch nur rausgeschmissenes Geld. Also irgendwie klingt das alles so, als ob ich jetzt pauschal vom Kaufen, vom Wohneigentum abraten würde. Und das ist nicht der Fall. Bitte verstehe mich an der Stelle nicht falsch, sondern ganz im Gegenteil ein Eigenheim, eine eigene Immobilie, übrigens auch eine Immobilie zum Vermieten.

[00:26:04]

Nochmal ein eigenes Thema. Das kann durchaus für dich die richtige Altersvorsorge sein.

[00:26:10]

Aber es ist halt keine einfache Sache und auch keine einfache Entscheidung. Und vor allem hängt natürlich sehr vieles vom richtigen Objekt ab. Und jetzt geht es darum, letztendlich das Gegeneinander gegenüberzustellen und das Werden in der nächsten Podcastfolge machen und so was einander gegenüberzustellen. Naja, kaufen also den Wohneigentum Eigentümer, den Käufer nämlich gegenüber einem Mieter, gegenüber einem Mieter, der ja dann mit dem Geld, was er sonst in die Immobilie stecken würde, was anderes machen muss, nämlich was in Aktien anlegen, in einen ETF Sparplan.

[00:26:39]

Und tatsächlich wird es darum gehen, um diese beiden Alternativen, die man gar nicht so einfach als Alternative vielleicht zuerst einmal sehen würde, nämlich Immobilie versus Aktien. Und wie man das sinnvoll miteinander vergleicht und dabei auch faire Annahmen trifft, das ist ganz wichtig. Diesen Vergleich machen wir in meiner nächsten Podcastfolge. Und somit wünsche ich dir und deiner Familie an dieser Stelle erst einmal schöne Feiertage. Mein Podcast scheint auch zwischen den Jahren, sodass uns die große Frage Kaufen oder mieten zu über den ganzen Jahreswechsel hin begleiten wird.

[00:27:07]

Also bis dann. Mach's gut.