Was ist, wenn ich eine total überteuerte Immobilie kaufen muss, weil einfach in meiner Gegend die Preise schon so stark gestiegen sind? Oder was ist, wenn ich ein Haus habe und dann geht überrascht die Heizung kaputt und ich muss mehrere 10 000 Euro investieren, die ich vielleicht gar nicht auf der Rechnung hatte. Oder im anderen Fall, wenn ich doch Mieter geblieben bin, ich aber dann im Alter eine total stark steigende Miete habe, ruiniert mich das womöglich dann. Das sind alles so Fragen rund um die Entscheidung Kaufen oder mieten, wenn dieser Podcastfolge mal durchgehen.

Ich bin Eddie von finanziert. Willkommen zu meinem Podcast Geld. Ganz einfach. Werbefinanziert sind der Meinung Finanzen kannst du selbst und wir zeigen dir wie.

In meiner letzten Podcast Episode in unserer ersten Folge zum ganzen Thema kaufen oder mieten hat man uns vor allen Dingen abgearbeitet an der Frage Ist Miete rausgeschmissenes Geld? Und haben dann festgestellt, dass bei dieser Behauptung des Miethe eben rausgeschmissenes Geld sei. Total viele Faktoren finanzieller Art unter den Tisch fallen, dass man da sehr viel mehr einberechnen muss. Und dieses einberechnen, das machen wir eben in der heutigen Folge. Wir gehen Schritt für Schritt die ganzen Sachen, die auf diese Entscheidung kaufen oder mieten einen Einfluss haben, mal durch und ich rechne dir vor, wie sich das auf deine Entscheidung auswirkt.

Die ganze Rechnung ist übrigens ziemlich kompliziert. Wir haben bei Finanzamt dazu ein ziemlich komplexes Exel gemacht. Das wirst du nicht so einfach nachvollziehen können, brauchst aber auch nicht. Ich sage dir heute, welcher Faktor sich wie für dich auswirkt und letztendlich was du tun musst, damit du bei dieser Entscheidung kaufen oder mieten. Vor allen Dingen keinen gravierenden Fehler machst.

Am Anfang der ganzen Geschichte steht vor allen Dingen der Grundsatz fair vergleichen, also ein fairer Vergleich zwischen kaufen und Mieten. Denn oftmals werden da halt viele Sachen weggelassen. Typischerweise wird halt die Miete mit der Rate an die Bank verglichen und das vernachlässigt natürlich viele andere finanzielle Faktoren oder auch sehr typisch. Wenn Leute sich ein Eigenheim in Eigentumswohnung oder so zulegen, dann vergrößern sie sich also z.B.. Heute wohnen wir in einer 80 Quadratmeter Mietwohnung, aber wir wollen dann eine 100 Quadratmeter Eigentumswohnung kaufen oder auch ein Haus bauen mit 120, 130, 140 Quadratmeter Wohnfläche.

Und der Vergleich hinkt natürlich. Das heißt, wenn du dich auch fragst Soll ich besser kaufen als jetzt noch zur Miete wohnen? Dann musst du dich auch fragen. Naja, wenn ich jetzt z.B. mich um 20 Quadratmeter vergrößere, wieviel würde ich, wenn ich das, wenn ich umziehen würde. Aber Mieter bleiben würde? Also von einer 80 Quadratmeter Mietwohnung in 100 Quadratmeter Mietwohnung zahlen würde, ziehen würde? Wie viel Miete würde ich dann mehr bezahlen? Der Vergleich muss immer ausgewogen sein.

Natürlich hast du mit 20 oder 30 oder 40 Quadratmeter mehr. Mehr Kosten.

Die Wohnung wird größer, das Haus wird größer. Kostet deshalb mehr. Aber du hast natürlich auch mehr Lebensqualität. Du hast mehr Platz. Und letztendlich geht es darum, den Vergleich zwischen sehr ähnlichen Objekten zu machen. Bei einem Haus ist das ziemlich schwierig. Sagen wir mal, du möchtest ein Haus bauen oder kaufen für 140 Quadratmeter Wohnfläche. Dann geht es eben darum, jetzt ein vergleichbares Haus zur Miete tatsächlich zu finden. Am besten noch in der gleichen Straße oder sowas und zu gucken, wie viel Miete anderer zahlt.

Das wird in vielen Fällen ziemlich schwierig sein. Aber du kannst dich zumindest an den Quadratmeter Preisen für beispielsweise ein Einfamilienhaus orientieren, um zu ermitteln Wie viel Miete würdest du denn eigentlich in diesem Haus bezahlen?

Einfacher ist es bei Wohnungen. Das ist so machen wir das jetzt auch. Das heißt, wir vergleichen ein Käufer und ein Mieter, die in zwei Wohnungen, die am besten auch im selben Haus liegen, nebeneinander wohnen. Und beide Wohnungen, sagen wir jetzt mal, haben 100 Quadratmeter Wohnfläche. Der Käufer kauft eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter und daneben wohnt Mieter in einer total vergleichbaren 100 Quadratmeter Mietwohnung. Und jetzt vergleichen wir diese zwei, die beiden Käufer und Mieter A.

Also bei unserem Vergleich zwischen den beiden Wohnungen eine Eigentumswohnung, wäre es eine Mietwohnung. Die sagen, wir sind identisch von Quadratmeterpreis her, nämlich kosten jeweils 300 000 Euro bei 100 Quadratmeter, also ein Quadratmeterpreis von 3 000 Euro pro Quadratmeter. Und der erste ganz wichtige Ansatzpunkt unseres Vergleiches ist jetzt, dass ja beide Ebenen ihr Fernglas Vergleich zu haben. Ein Eigenkapital mitbringen müssen. Und zwar ganz ordentlich vom Eigenkapital. Beide haben 75 000 Euro und für den Mieter, der sich jetzt überlegt, ob er Käufer werden soll.

Da ist nämlich genau die Frage Stecke ich meine 75 000 Euro jetzt in eine Eigentumswohnung, die 300000 Euro kostet? Oder bleibe ich Mieter und lege meine 75 000 Euro an, wie er die anlegt? Das kannst du dir jetzt schon denken. Natürlich nach den Finanzen, Prinzipien, Prinzipien, das heißt schwerpunktmäßig in Aktien, ETFs und vielleicht noch einen kleineren Teil in Tagesgeld und Festgeld. Der Käufer dagegen, der steckt eben seine 75 000 Euro in die 300 000 Euro.

Knapp 300000 Euro teure Wohnung und muss davon natürlich erst mal Nebenkosten bestreiten. Das haben viele zwar schon gehört 5 bis 15 prozent des Kaufpreises und wir rechnen hier jetzt mal mit 15 Prozent. 15 Prozent von 300 000 sind 45 000 Euro. Das heißt, von seinen 75000 Euro Eigenkapital gehen gleich beim Kauf mal 45 000 Euro drauf. Für Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer usw.. Also.

Da ist von den mühsam angesparten 75000 Euro Eigenkapital schon mal ein großer Teil weg. Wirklich richtige Anzahlung sozusagen. Auf den Kaufpreis macht er dann nämlich nur noch 30 000 Euro. 45000 Euro Nebenkosten weg 30 000 Euro, also 10 Prozent. Wirklich Eigenkapital gehen in die Wohnung mit rein. Und das ist natürlich offensichtlich der Grund, warum solche Sachen mit Immobilien immer langfristige Sachen sind. Unser Käufer an unserem Beispiel, der eben 45 000 Euro Kosten erst mal bestreiten muss, der holt das natürlich nur über Zeit wieder rein.

Während sozusagen unser Mieter seine 75 000 Euro Eigenkapital direkt in. Vor allen Dingen ETFs und Tagesgeld und Festgeld stecken kann ohne große Kosten und damit sozusagen von Anfang an Rendite erzielen kann.

Das heißt, der Käufer der Immobilien Erwerber der STARTED sozusagen quasi erst mal im Minus und in unserem Szenario dauert. Ich sage gleich noch, mit welchen anderen wir da gerechnet haben. Acht Jahre, bis der Käufer gegenüber dem Mieter diese 45 000 Euro Kosten wieder rein gewirtschaftet hat. Das heißt, die ersten acht Jahre ist sozusagen der Mieter direkt im Vorteil, weil er eben diese 45 000 Nebenkosten nicht hat. Und deshalb ganz klar Merkt ihr schon mal, wenn du dich für eine Immobilie entscheidest, dann ist das natürlich etwas Längerfristiges.

Du kannst nicht damit rechnen, dass du innerhalb von kürzester Zeit diesen Verlust in Anführungszeichen, diese Kosten wieder reingeholt hast, sondern es wird eher so an die 10 Jahre vielleicht etwas weniger dauern, bis du die Nebenkosten wieder rein gewerkschafters hast.

Praktisch A. Jetzt fragst du dich vielleicht Wie macht man das jetzt eigentlich so einen fairen Vergleich zwischen Käufer und Mieter, wenn es doch ein wenn es eben zu kurz gedacht ist, jetzt einfach nur die Miete mit der Rate an die Bank zu vergleichen? Die Antwort darauf ist man macht einen Vermögens Vergleich. Das heißt man guckt unter dem Strich über die Jahre. Wieviel Geld hat eigentlich zum einen der Mieter, also im wesentlichen natürlich in seinem ETF Depot und auf der anderen Seite wie viel Geld oder wieviel Vermögen hat der Käufer?

Und da muss natürlich immer der Wert der Immobilie eingerechnet werden. Auf der Seite des Mieters ist es noch relativ einfach. Zum einen geht es ihm um den Wert seines Anlagevermögen, insbesondere seines IETF Depots und Tagesgeld und Festgeld und sowas. Und da haben wir natürlich eingerechnet, wie viel Miete und zwar Achtung Kaltmiete er pro Jahr bezahlt. Auf der Seite des Käufers ist es schon um einiges schwieriger. Da geht es zum einen eben um den Wert der Immobilie und da muss jeweils noch eingerechnet werden wieviel Schuld, wieviel Schulden hat der Käufer noch bei der Bank?

Denn ihm gehört ja logischerweise immer nur der Teil der Immobilie, der noch der nicht mehr der Bank gehört, auf denen keine Schulden mehr sind. So wird mit jeder monarchischen Rate der Finanzierung immer etwas mehr. Dann müssen die ganzen steuerlichen Geschichten eingerechnet werden. Das hat man auch gemacht und dann muss man noch einrechnen, was an Instandhaltung Abfall anfällt und das mir Schritt für Schritt durch. Und am Ende geht es immer letztendlich pro Jahr darum, wie viel Netto hat der Käufer an Vermögen und wieviel Netto.

Auch nach Abzug der Steuern schon hat der Mieter zur Verfügung, was natürlich offensichtlich ist und das weißt du nach meinen vorherigen Podcast folgen natürlich schon ist das der Mieter mit seinen 75 000 Euro Eigenkapital was sinnvolles anstellen muss. Wenn dir das jetzt nur auf dem Sparbuch rumliegen lässt oder sonst wie auf dem Girokonto oder ähnliches, dann hatte er gegenüber einem Käufer, der natürlich einen Großteil seines Geldes in ein Objekt, das wie wir jetzt gleich sehen werden, sich hoffentlich gut entwickelt.

Überhaupt gar keine Chance. Also das weißt du jetzt wahrscheinlich schon, dass es nur sinnvoll sein kann, Mieter zu bleiben, wenn man mit seinem Geld auch etwas macht. Es eben. Das ist mir schon langfristig in Aktien ETFs zumindest zu einem großen Teil investiert. Und wir haben jetzt hier für den Mieter gerechnet, dass er langfristig eine Rendite von relativ moderaten 5 prozent pro Jahr kassiert.

Warum 5 prozent pro Jahr? Naja, zum einen darf man davon ausgehen, dass die meisten Leute nicht ihr ganzes Geld und auch dieser Mieter nicht seine vollen 75 000 Euro in Aktien ETFs investiert, sondern er wird mindestens einen Notgroschen für sich behalten und vielleicht auch ein bisschen konservativ noch etwas mehr auf Tagesgeld und Festgeld parken. Und außerdem wird er dazu ich nochmal eine eigene Podcastfolge irgendwann im Alter mal einen Teil seines Geldes aus den Aktien ETFs raus holen und sozusagen ist auch etwas sicher z.B. auf Tagesgeld Festgeld parken, damit das dann nicht mehr von Schwankungen betroffen ist oder sich das in der Rente auszahlen lassen kann.

Also 5 prozent relativ moderat, aber immer noch gute Rendite, die wir da langfristig annehmen Steuern.

Wie gesagt ziehen wir die ganze Zeit schon ab. Und auf der anderen Seite nehme übrigens beim Käufer auch nicht an, dass der wirklich Top Zinsen gerade auf dem Markt bekommt, weil viele der Zins Angebote, die man so am Markt sieht. Wenn du irgendwo im Internet schaust oder sowas in Richtung das sind sogenannte Schaufenster Zinsen in der realen Welt liegt an Narvik Zinssatz etwas drüber, sodass erst mal grundsätzlich zum Vergleich und jetzt geht es natürlich darum schon die monatlichen Belastungen sich anzuschauen auf Seiten des Mieters.

Nehmen wir mal eine relativ moderate Kaltmiete übrigens an Warum Kaltmiete? Naja, weil die Nebenkosten, also Strom und diese ganze Geschichte Heizung sind ja für beide gleich. Die wohnen beide, der Käufer und der Mieter. In einer 100 Quadratmeter Wohnung können wir annehmen, dass die Nebenkosten gleich sind. Also deswegen ist auch sinnvoll, die Kaltmiete natürlich heranzuziehen und die beträgt bei uns unser Mieter. 10 Euro pro Quadratmeter macht in einer 100 Quadratmeter Wohnung also 1000 Euro Kaltmiete pro Monat 10 Euro pro Quadratmeter.

Das ist jetzt nicht nichts, aber das wäre in vielen beliebten Immobilien gegen den natürlich schon relativ günstig. Und genau darum geht's auch. Wenn du Mieter bist und noch eine relativ günstige Miete bezahlst, dann bist du wahrscheinlich als Mieter auch ganz gut dran und kannst eben gut damit leben, dass du dein Geld auch langfristig in Aktien ETFs.

Steckst dagegen, wenn du halt hohe Mieten bezahlst, dann ist im Gegenzug dazu das Kaufen natürlich relativ gesehen wieder attraktiver. Bloß dass in den Gegenden mit den hohen Mieten auch die Kaufpreise sehr hoch sind.

Komme gleich noch drauf. Also 1 000 Euro Kaltmiete aufseiten des Mieters und auf der Gegenseite haben jetzt mal bei einem moderaten Zinssatz und übrigens 2 prozent anfänglicher Tilgung wem das was sagt 900 Euro Rate an die Bank beim Vorfuhr berechnet. Also erst einmal eine Basis Belastung 1 000 Euro Kaltmiete beim Mieter, 900 Euro in Anführungszeichen nur an die Bank. Und das ist jetzt so eine typische Situation, die man heute oft antrifft. Das nehme ich jetzt erst einmal, wenn man eben Miete und Rat an die Bank vergleicht, die Rate sogar niedriger ist.

Und das wird in vielen Fällen der Abstand bei richtig günstigen Zinsen sogar noch höher sein. Und jetzt wissen wir schon, das ist natürlich jetzt erst mal zu kurz gedacht. Erstens müssen wir ja diese 45 000 Euro Nebenkosten, die der Käufer hatte, irgendwie mit einbeziehen und dann kommt jetzt das Thema Instandhaltung mit rein. Jetzt kannst du dir, wenn du dir ein neues Objekt zu legst, also du baust womöglich ein Haus oder du kaufst dir eine relativ neue Eigentumswohnung, das vielleicht erst ein bisschen hintenanstellen oder denkst Na, da geht nicht so viel kaputt.

Naja, bei einer Eigentumswohnung kommst du schon gar nicht mehr aus, da musst du Haus Geld bezahlen, an die Eigentümergemeinschaft sozusagen und in dem Haus Geld. Da stecken ja immer schon Instandhaltung Rücklagen mit drin. Und außerdem macht es einfach immer Sinn für jeden Immobilien Besitzer Rücklagen zu bilden, laufend auch Rücklagen zu bilden.

Mit anderen Worten nichts anderes als unseren berühmten Dauerauftrag auf ein Tagesgeldkonto. Tatsächlich. Dieser Teil steckt eben im Haus Geld drin. Meine Eigentumswohnung, um flüssig zu sein, weil du weißt ja nicht, wann irgendwas auftritt. Du weißt nicht mal etwas kaputtgeht. Und deswegen ist es in aller Regel auch keine gute Idee, zumindest den Großteil der Rücklagen auf einem Aktien ETF zu haben. Denn du musst wirklich jederzeit dran kommen und auch da willst du nicht mit Verlusten verkaufen müssen.

So was ist jetzt eine gute Hausnummer für Instandhaltung. Wenn Schalter und Rücklage ein Euro 50 pro Quadratmeter 1,50 Euro pro Quadratmeter. Bei den 100 Quadratmetern wären das 150 Euro im Monat. Und übrigens diese ein einmal ein Euro 50 pro Quadratmeter, die muss man mit der Zeit auch steigern. Warum? Weil da sowas ja wie Inflation anfällt. Das heißt, die Handwerker und so weiter, die man dann beauftragt, die werden mit der Zeit auch immer teurer. Aber jetzt rechne man mal mit diesen 150 Euro, die unser Käufer zusätzlich noch auf die Seite packen muss, rechnen die auf seine Rate obendrauf.

Und dann landen wir bei 1050 Euro, die er erst einmal monatlich quasi Belastung hat, hier fürs Haus ausgibt.

Und jetzt geht es um das nächste Entscheidende. Unser Mieter, der muss mit seinem. Dadurch, dass er monatlich niedriger Belastung hat, muss er mit dem Geld auch was anstellen. Und deswegen fangen jetzt einfach mal an und sagen er macht. Er hatte nur tausend Euro Kaltmiete. Er macht zusätzlich 50 Euro ETF Sparplan auf sein Depot drauf und das rechnen wir natürlich mit ein. Klar, was Sie jetzt sagen. Na ja, hab ich verdient. Ja, vielleicht auch mehr.

Und wir sind zu zweit, haben zwei Einkommen, da kann ich mir noch mehr leisten, richtig. Also es kann natürlich sein, dass sowohl der Käufer als auch der Mieter noch mehr monatlich zur Seite legen können und beide noch. Ich sage jetzt mal was 200 Euro ETF Sparplan noch obendrauf machen können. Da spricht nichts dagegen, aber das macht für unseren Vergleich hier nichts aus, weil das können beide machen.

Wir gehen davon aus, dass sie natürlich beide gleichviel verdienen und gleich finanzielle Voraussetzungen haben.

Wir rechnen für unseren Vergleich eigentlich nur das ein, was unmittelbar die Immobilie betrifft. Und ja, wenn es geht, macht es natürlich total Sinn, zusätzlich zu einer Immobilie auch noch Aktien ETF Depot aufzubauen. Aber wichtig halt so Sachen wie Instandhaltung nicht vernachlässigen.

A. Nochmal der Hinweis Vielleicht denkst du dir jetzt Oh Gott, das sind aber viele Zahlen, die kann ich mir nicht alle merken. Die musst du dir auch nicht alle merken. Es geht nur darum, dass ich den heutigen Folge vor allen Dingen zeigen will. Welche Faktoren für diese Entscheidung Kaufen oder mieten eben eine große Rolle spielen und wie du darüber nachdenken musst. Und du merkst schon, wenn du bei dem einen oder anderen Faktor deutlich im Vorteil oder deutlichem Nachteil liegst, dann spricht das halt eher für die eine oder andere Seite.

Aber du wirst auch merken Wenn alles ausgewogen ist, dann machst du mit keiner Entscheidung. Kaufen Käufer oder Mieter bleiben einen richtig großen Fehler. Aber ja, so wie der Mieter z.B. natürlich was mit seinem Geld anstellen muss.

Da kann ich einfach seine 75 000 Euro auf dem Sparbuch liegen lassen. Da wird nichts draus. So darf auch der Käufer keinen großen Fehler machen, z.B. eine total verlotterte Immobilie kaufen, in die halt riesig viel investiert werden muss an Instandhaltung, außer er zahlt einen sehr niedrigen Kaufpreis. Das kann man natürlich auch noch wieder gegenrechnen.

So, dann also wieder zu unserem Vergleich zwischen unserem Eigentums Wohnungsbesitzer mit seinen hundert Quadratmetern und unserem Mieter mit seinen 100 Quadratmetern. Was spielt jetzt, wenn man die über einen langen Zeitraum miteinander vergleicht, noch eine Rolle? Naja, auf der einen Seite beim Käufer natürlich. Wie entwickelt sich der Wert seiner Eigentumswohnung?

In den rechnen wir in unserer Vermögensverwaltung mit ein und auf der anderen Seite beim Mieter. Wie steigt seine Miete?

Wahrscheinlich wird sie steigen und wir haben jetzt bei unserem Vergleich in unserem Musterbeispiele jetzt bei beiden Seiten ein Prozent pro Jahr angenommen. Warum? Zum einen auf der Seite der Eigentumswohnung, dass die um ein Prozent pro Jahr steigt. Das ist ein relativ moderater Anstieg, der aber langfristig gesehen in Deutschland gar nicht selten hat, also gar keinen Seltenheitswert besitzt. Der Witz an der Sache ist Jetzt kommt wieder so eine psychologische Geschichte heran. Wenn du mit Leuten über Immobilien diskutierst, dann sehen die vor allen Dingen die Entwicklung der letzten Jahre.

Ich sage mal ganz grob der letzten 10 Jahre.

Und da sind du dich Immobilien vor allen Dingen in Ballungen, Regionen, also rund um die Großstädte und in den Großstädten selber um sehr viel mehr gestiegen als nur ein Prozent pro Jahr. Die haben sich zum Teil im Preis natürlich verdoppelt, über über einige Jahre oder viele, viele Jahre so. Das ist aber nicht der Normalfall.

Das hat unter anderem vor allen Dingen damit zu tun, dass in den letzten Jahren natürlich die Zinsen so niedrig, so stark gesunken sind. Dadurch wurden Immobilien vor allem über die Finanzierung immer attraktiver und deswegen sind die Preise so stark gestiegen. Das muss aber nicht anhalten. Das ist nicht der Regelfall. Deswegen ist es von so einer moderaten Entwicklung in unserem Beispiel einProzent durchaus zu rechnen, dass so solide gerechnet. Klar ist Auch wenn die Immobilie die Eigentumswohnung unseres Käufers im Preis jetzt sehr viel stärker steigt, naja, dann gewinnt der sozusagen im Vergleich zu dem Mieter, ist klar.

Das ist aber wie eine Wette, sozusagen, dass das Ding sehr viel mehr wert wird. Im Gegenzug darf natürlich auch nicht passieren, dass es sich hierbei irgendwie um eine schlechte Lage oder ein schlechtes Objekt handelt und dass die Immobilie sehr stark im Preis fällt. Das ist jetzt nicht wahnsinnig wahrscheinlich, wenn solange du dich im Gut um das über das entsprechende Objekt informierst und auf gut deutsch gesagt keinen Schrott kaufst.

Und auf der anderen Seite könnte es natürlich beim Mieter sein, dass der eben nicht 5 prozent auf sein ETF erzielt, sondern sehr viel mehr. Denn auch da war es ja in den letzten 10 Jahren so, dass deutlich höhere Renditen als 5 oder 7 prozent, sondern eher 9 oder 10 prozent pro Jahr im Schnitt in einem weltweiten Aktien ETF möglich wären. Aber auch das ist halt langfristig eher nicht. Der Regel der Regelfall, wohingegen wir wissen, dass jetzt ein Aktien sich langfristig sehr schlecht entwickelt.

Das ist auch nicht realistisch. Also deswegen diese Gegenüberstellung ein Prozent Wertentwicklung bei der Immobilie und ein Prozent Mieth Anstieg bei dem Mieter. Das kann durchaus übrigens auch mal auseinandergehen. Es kann natürlich auch sein, dass seine Miete sehr viel stärker steigt. Aber dann wäre auch anzunehmen, dass wiederum der Wert der Eigentumswohnung, die er gleich daneben liegt, auch entsprechend steigt. Und übrigens ist es in vielen deutschen Regionen Großstädten so, dass in den letzten Jahren diese Schere zwischen einerseits den Immobilienpreisen und andererseits den Mieten eher aufgegangen ist.

Will sagen Die Immobilienpreise sind stärker gestiegen als die Mieten, obwohl das vielfach gerade in Öffentlichkeit siehe Berliner mit Deckel und sowas anders wahrgenommen wird.

Jetzt können wir die beiden Vermögen von Käufer und Mieter quasi nebeneinander herlaufen lassen über die Jahre und dann ist erst mal der erste Punkt, dass so nach circa acht Jahren eben der Käufer den Mieter überholt. Da hat er sozusagen seine 45 000 Euro Anschaffungskosten wieder reingeholt und dann ist seine Immobilie abzüglich Restschuld an die Bank und so weiter.

Schon etwas mehr wert als quasi das IETF Depot des Mieters. Und wenn wir zum z.B. nach 20 Jahren draufschauen, dann ist der Vergleich Erstehe Vergleich. So hat der Käufer gute 200 000 Euro Nettovermögen.

Da ist die Restschuld an die Bank schon eingerechnet und die Instandhaltung und so weiter. Wer also auf Seiten des Mieters auch nachsteuern gute 150 000 Euro auf die FDP, Tagesgeld und Festgeld und so weiter. Und auf Seite des Mieters ist ihm die steigende Miete auch schon eingerechnet.

Aber eben auch ein laufender ETF Sparplan immer in der Höhe, so quasi der Instandhaltung, die der Käufer in seine Eigentumswohnung reinstellt.

Und dann sieht man bei diesem Vergleich gute 200 000 versus gut 150 000. Ja, dass der Käufer mit seiner vernünftig im Wert wachsenden Eigentumswohnung im Vorteil ist, aber der Mieter trotz steigender Miete jetzt a natürlich überhaupt nicht ruiniert ist und b irgendwie mithalten kann. Und das ist schon eine ganz wesentliche Aussage, die du dir vielleicht aus dieser Podcastfolge rausziehen kannst, wenn du auch als Mieter eben nichts falsch machst. Wenn du die Anlage Vorschläge, die wir hier bei Finanzhaie die unterbreiten, aber am beherzigt, dann wirst du, solange du eine vernünftige Miete bezahlst, wahrscheinlich auch in deinem Leben ganz gut leben können und hast jetzt nichts dramatisch falsch gemacht gegenüber einem Immobilienbesitzer.

Wir haben in unserem Vergleich insgesamt über 40 Jahre gerechnet und nach 40 Jahren hat natürlich der Besitzer der Eigentumswohnung seinen seinen Kredit an die Bank abbezahlt und wohnt da jetzt sozusagen schuldenfrei und dann stets nach 40 Jahren wie folgt Auf Seiten des immobilen Besitzers stehen 440 000 Euro netto zu Buche.

Also die Wohnung natürlich im Wert gestiegen. Das, was anstatt Instandhaltung da reingesteckt hat und so weiter. Und auf Seiten des Mieters Staedten Nettovermögen abzüglich der Miete, wie schon gesagt von 330 000 Euro. Also hat in unserem Szenario der Immobilienkäufer gewonnen auch durchaus deutlich gewonnen.

Quasi ein Vorsprung von zirka 110 000 Euro. Aber auch ganz wichtig Der Mieter ist nicht in irgendeiner Form arm geworden, sozusagen. Er kann auch und das ist eine ganz wichtige Message, die du hier mitnehmen kannst. Dank seiner guten Geldanlage über Aktien, ETFs natürlich im Wesentlichen auch im Alter seine steigende Miete und die ist deutlich gestiegen. Bis dahin um ein Prozent im Durchschnitt pro Jahr weiterhin bezahlen, auch in Rente. Das ist übrigens auch der Grund, warum er hier über 40 Jahre gerechnet haben.

Wir wollten einfach mal gucken, wie entwickelt sich das dann nämlich in die Rente rein dann noch mal davon ausgeht, dass du diese Entscheidung vielleicht mit 30, 35, 40 fällst und wir 40 rechnen, dann rechnen wir ja schon einige Jahre in die Rente hinein. Und dann sieht man in diesem Vergleich Keiner von beiden ist jetzt irgendwie hat ein großes Problem der Immobilienbesitzer sowieso nicht. Aber auch der Mieter nochmal kann dank seiner guten Geldanlage seine Altersvorsorge unter Körtner durch eine steigende Miete mit dazu gut bestreiten und hat rundum keinen großen Fehler gemacht, auch wenn er jetzt unter diesen Annahmen besser die Wohnung gekauft hätte.

Und man kann an dieser Stelle schon deutlich erkennen, warum dieser Vermögens Vergleich zwischen einem Eigentums Besitzer und einem Mieter total viel Sinn macht. Auf der seite des käufers des Eigentums Besitzers natürlich, weil der könnte sich z.B. im Alter überlegenden. Ich will jetzt doch nochmal in eine andere Wohnung umziehen, z.B. weil vielleicht 100 Quadratmeter zu groß sind, aber vielleicht auch weil die Wohnung im zweiten Stock ist. Und im Alter möchte man vielleicht lieber Parterre wohnen. Und wenn solche Situationen passieren, dann ist es halt wichtig zu wissen, wenn ich jetzt mein Eigenheim zu Geld mache, wie viel Distanz es dann konkret wird.

Und deshalb spielt es immer, immer eine große Rolle, wieviel ist das eigene Vermögen inklusive Immobilie eben vor allen Dingen gerade wert.

Denn das Spiel spielt natürlich die Rolle für wieviel kann ich mir eine andere Wohnung oder ein anderes Haus kaufen und auf der Seite des Mieters quasi genauso? Der ist ja da. Also mir ja davon ausgegangen, dass dessen Miete mit 1 prozent pro Jahr relativ moderat steigt. Aber durchaus, das läppert sich über die Jahre schon und er war halt von relativ vernünftigen 10 Euro pro Quadratmeter ausgegangen. Was ist jetzt aber was im Verlauf, wenn im Verlauf von z.B. 40 Jahren die Mieter auf einmal deutlich stärker steigt als z.B. der Vermieter gewechselt hat?

Oder einfach die Preise so stark anziehen? Et cetera? Naja, dann kann der natürlich reagieren dank seines relativ flexiblen IETF Depots, also z.B. nach 30 Jahren. Wenn dann auf einmal die Miete anfängt durch die Decke zu gehen, dann hat in unserem Beispiel der Mieter immerhin schon war deutlich über 200 000 Euro an Nettovermögen und die kann er natürlich nehmen zu dem Teil zu dem Zeitpunkt und das als Eigenkapital für eine andere Immobilie, dann für ein Eigenheim verwenden. Und das haben ja auch mal ausgerechnet.

Und das geht auch durchaus. Und es ist schon wichtig für dich zu wissen durchaus noch mit 50 z.B. wenn du eben entsprechend Eigenkapital auf der Seite hast, dann kannst du noch einen relativ moderaten kleineren Kredit aufnehmen und den dann bis zur Rente ab abbezahlen. Auch das ist durchaus noch möglich. Diese Entscheidung Kaufen und Mieten sozusagen erst einmal zu verschieben. Gerade wenn ich eben und das ist immer die Voraussetzung eine gute Geldanlage und damit genügend Eigenkapital auf der Seite haben.

In unserem Vergleich über 40 Jahre war es also so, dass der Immobilieneigentümer mit 440 000 Euro Nettovermögen zum Schluss deutlich schon im Vorsprung war. Gegenüber 330000 Euro aufseiten unseres Mieters Schrägstrich IETF Anlegers. Jetzt kann man anfangen, mit den verschiedenen Faktoren zu spielen. Das haben wir auch gemacht. Was natürlich offensichtlich ist, wenn die Eigentumswohnung sich im Wert deutlich besser entwickelt, also z.B. die Entwicklung nimmt wie in den letzten Jahren in Großstädten. Dann gewinnt in Anführungszeichen unser Eigentümer, unser Immobilienkäufer natürlich deutlich gegenüber dem Mieter.

Andererseits könnte man auf Seiten des Mieters auch annehmen, dass der eine bessere Rendite als 5 prozent in Anführungszeichen nur macht und dann natürlich mit seinem Depot auch deutlich besser dasteht. Aber jetzt lass uns das mal einem relativ konkreten Beispiel machen, nämlich an der Instandhaltung. Da hatten wir eben 150 Euro pro Monat zurückgelegt beim Aufseiten des Käufers. Und die steigern wir dann auch sukzessive im quasi als Inflationsausgleich. Dann hat unser Immobilieneigentümer nach 20 Jahren etwa 40000 Euro für Instandhaltung zurückgelegt bzw.

investiert. 40000 Euro in 20 Jahren. Das ist schon realistisch. Das kann eine inklusive Inflation schon anfallen, z.B. muss die Heizung neu gemacht werden. Es muss an der Fassade vom Haus aus gemacht werden. Vielleicht wird eine neue Kanalisation verlegt etc. Hat Räthsel da. Und jetzt nochmal der Spaß Wenn die notwendigen Instandhaltungskosten eben nicht 1,50 Euro pro Quadratmeter betragen, sondern 2,50 Euro pro Quadratmeter, sodass unser Eigentümer eigentlich 250 Euro pro Gramm pro Monat zurücklegen muss. Und übrigens das rechnen wir mal ein dann verquerer Weise unser Mieter auch im Stande wäre, einen höheren IETF Sparplan der gleichen Differenz zurückzulegen.

Dann würde das bedeuten, dass nach 20 Jahren der Immobilieninvestoren Immobilieneigentümer tatsächlich 66 000 Euro in seine Immobilie investieren muss, investiert, investiert hat.

Und dann wäre dieser Vorsprung über 40 Jahre gerechnet gegenüber dem Mieter wieder dahin. Dann wären die nach 40 Jahren ziemlich gleichauf. Und die übergeordnete Message für dich ist jetzt wie auch immer man diesen Faktoren rumspielt Wertentwicklung der Immobilie Höhe, wahre Höhe der Instandhaltung Kosten. Es ist immer so, dass natürlich, dass die eine oder andere Seite bevorzugt, aber keiner von beiden wirklich irgendwie ruiniert ist. Die wesentlichen Faktoren für diesen ganzen Vergleich sind nicht wie viele genau an Instandhaltung muss ich jetzt zurücklegen oder wie ist genau die Wertentwicklung der Immobilie?

Sondern es geht immer darum, ein solides Objekt zu haben, das sich einigermaßen in den Parametern bewegt. Dann kann man nichts grob falsch machen. Wer muss eben eine solide und Rendite trächtige Geldanlage, wenn eines auf beiden Seiten nicht vorhanden ist, dann hat man wirklich quasi einen Fehler gemacht.

Also wenn ich mir eine irgendwie Schrottimmobilien oder in einer ganz schlechten Lage zugelegt zugelegt habe, wo irgendwelche LÃge Faktoren dafür sprechen, dass der Werte emuliert rapide fallen würde oder aufseiten des Mieters entweder eine schlechte Geldanlage oder ich zahle mit der Zeit irgendwie eine exorbitante Miete, die sehr stark steigt.

Aber solange sich diese Faktoren alle die Waage halten, macht man mit keiner von den beiden Seiten und da wäre man auch in der nächsten Folge noch drauf eingehen mit der Entscheidung Immobilien oder Aktien wirklich etwas falsch. Natürlich kann es dazu führen, dass man in dem einen Fall oder im anderen Fall doch deutlich besser gelaufen wäre. Aber man ruiniert sich sozusagen nicht.

A. Noch ein weiteres Zahlen Argument ist die Steuer Seite, die oft pro Immobilien argumentiert wird. Und zwar ist es so, dass sich eine Immobilie nach Ablauf einer gewissen Frist immer steuerfrei verkaufen kann, und zwar bei einem durchgängig bewohnten Eigenheim sindes drei Jahre bei einer vermieten Immobilie. Nach zehn Jahren, also nach diesen drei bis zehn Jahren, kann ich den Gewinn aus einer Immobilie steuerfrei kassieren. Und dagegen muss ich ja z.B. in Aktien, ETF und andere Geldanlagen immer die Erträge mit mindestens 25 prozent besteuern.

Kapitalertragssteuer, Abgeltungssteuer. Das ist richtig. Da gibt's auch gar keinen Zweifel daran. Nur wir haben das in unseren Vergleich schon mit einberechnet. Wir haben auf beiden Seiten die Steuern sozusagen schon abgezogen, soweit sie denn anfallen, insbesondere beim ETF. Und trotzdem ist eben die Message, dass man mit einem ETF guten Geldanlage langfristig trotzdem ganz vernünftig mit einer auch soliden Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus mithalten kann.

A. Kommen wir zur Rubrik Hacer Fidi. Eure Fragen beantwortet und heute mit einer Frage von Big Trajan 71 er schreibt, ist nicht der größte Vorteil von einem eigenen Haus, dass, wenn ich mit der Rate an die Bank fertig bin, dann im Alter quasi mietfrei wohne und dann in der Rente der große Reibach beginnt. In 71 Die Sichtweise ist natürlich nicht falsch. Grundsätzlich, wenn Osang 1 000 Euro oder 1500 Euro Rate an die Bank bezahlst und das fällt dann weg mit der letzten Rate, dann hast du dich im Monat sehr viel mehr Zufügung.

Und das ist natürlich auch eine gute Altersvorsorge, keine Frage.

Aber so ein bisschen ein Denkfehler steckt dahinter nämlich. Dein Vorteil beginnt schon viel früher als erst mit der letzten Rate, denn von deinen 1 oder 1500 Euro, die du an die Bank zahlst, ist ja bekannt. Ich sage mal deutlich mehr als die Hälfte Immobilien sparen, nämlich die Tilgung. Das ist das, was in dein Haus oder in deine Wohnung reingeht, was dir gehört. Und geradeso sang mal gegen Ende des Darlehens, wenn du sich durchaus vielleicht noch mehrere zehntausend Euro Restschuld hast, dann gehören die ja aber wahrscheinlich 80 oder 90 prozent dieser Immobilie bereits.

Und wenn du zu dem Zeitpunkt entscheiden würdest? Ich will woanders hinziehen. Ich brauch was anderes.

Naja, dann könntest du die Immobilie natürlich zu Geld machen und könntest das Geld, was vorher rein gespart hast quasi wieder rausholen, d.h. der Vermögens Vorteil beginnt schon deutlich früher und fängt nicht erst in dem Moment an, wo die letzte Rate, wo die letzte Rate reingeht. Denn nachdem du die letzte Rate bezahlt hast, die letzte Rate sagen wir 1000 Euro, die gehen fast zu aller Größen zu 99 prozent sag ich mal in die Immobilie. Und jetzt nimmst du nach der letzten Rate dieselben tausend Euro und legst sie wieder an, sparst sie irgendwohin, z.B. in einen ETF.

Wenn du dir das Leisten leisten kannst und dann merkst du, es ist beides nur Vermögensaufbau und umgekehrt. Das haben wir eben z.B. jetzt hier in dieser Podcastfolge gezeigt. Ein Mieter, wenn du zur Miete geblieben wärst und du hast eine gute Geldanlage, sondern basieren vor allen Dingen auf einem ETF Depot. Dann erzielt die wahrscheinlich langfristig so eine gute Rendite, dass du auch deine Miete im Alter davon relativ gut. Wenn ihr nicht zu stark steigt, wenn nicht so hoch ist, relativ gut bezahlen kannst.

Sprich du musst immer wieder etwas aus deinem Depot raus und zahlst damit im Alter auch anteilig sozusagen deine Miete und hast auch damit eine gute Altersvorsorge.

In unseren beiden bisherigen Folgen zum Thema Kaufen oder Mieten aber gezeigt, dass da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen, dass die Frage kaufen oder mieten eine Entscheidung letztendlich irgendwo, es ist zwischen Immobilien und Aktien und auch, dass, wenn man beides vernünftig betreibt, also ein solides Objekt versus einer guten Aktien ETF Anlage, man jetzt keinen gravierenden Fehler mit einer oder anderen Seite macht, dass man beides finanziell sich lohnen kann und es gar nicht so leicht zu entscheiden ist, was besser ist.

Tatsächlich, und das wollen wir in der nächsten Podcastfolge mal ein bisschen zusammenfassen. Und eben weil die Entscheidung gar nicht so einfach ist und oftmals sehr eng beieinander liegt. Das ist dabei dann letztendlich auch um weiche Faktoren geht, nämlich um Lebensstil Fragen, nämlich um die Frage Was passt eigentlich besser zu dir? Bist du eher der Typ Eigenheimbesitzer oder bist du eher der Typ Mieter? Und warum? Was ist mit beiden verbunden? Darum soll es in meiner nächsten Podcastfolge gehen.

Ansonsten wünsch ich dir jetzt erstmal einen guten Jahreswechsel. Rutsch gut rüber ins neue Jahr und bleibt natürlich vor allen Dingen gesund.